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日期：2016-04-22 來(lái)源：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)網(wǎng)
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最新中國(guó)老年人口是多少？空巢和獨(dú)居老年人近1億人！60歲以上失能半失能老年人約3500萬(wàn)人！
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到2015年末，中國(guó)60周歲及以上老年人口已經(jīng)達(dá)到2.2億人，占總?cè)丝诘?6.1%；65周歲及以上老年人口達(dá)到1.4億人，占總?cè)丝诘?0.5%。在上海，60歲及以上老年人口已經(jīng)達(dá)到435.95萬(wàn)，占總?cè)丝诒壤状瓮黄瓢俜种年P(guān)口，上海人口老齡化趨勢(shì)已進(jìn)一步加重。根據(jù)有關(guān)部門(mén)預(yù)測(cè)，到2050年老年人口數(shù)量將達(dá)到峰值，超過(guò)4億，占總?cè)丝诘?4.1%，屆時(shí)每三個(gè)人當(dāng)中就有一個(gè)老年人。根據(jù)聯(lián)合國(guó)定義，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲及以上人口占總?cè)丝诘谋戎爻^(guò)10%，或65歲及以上人口占總?cè)丝诘谋戎爻^(guò)7%時(shí)，通常認(rèn)為這個(gè)國(guó)家進(jìn)入老齡化。
困局 未富先老，誰(shuí)愿買(mǎi)單？
目前我國(guó)已經(jīng)處于快速老齡化階段，然而現(xiàn)階段，中國(guó)仍處在社會(huì)主義初期，仍屬于中等收入國(guó)家。在這樣的背景下，中國(guó)人口老齡化體現(xiàn)出其獨(dú)有的特征：未富先老、規(guī)模更大，速度更快，贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)更重，二元結(jié)構(gòu)明顯。中國(guó)面臨著人口老齡化危機(jī)特有的巨大挑戰(zhàn)和養(yǎng)老壓力。按《中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告2014》 計(jì)算，到2020年老年人口將增至2.6億。假設(shè)每人年均養(yǎng)老費(fèi)用支出4萬(wàn)元，則我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)每年市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到10萬(wàn)億，需求巨大。
養(yǎng)老行業(yè)就像一個(gè)巨大的蛋糕，正誘使著越來(lái)越多的企業(yè)涌入，其中房企試水養(yǎng)老地產(chǎn)的積極性最高，包括保利、遠(yuǎn)洋、融創(chuàng)等一眾大房企在內(nèi)，已經(jīng)有超過(guò)80家房企在全國(guó)各地拿地建造老年公寓。眾多房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的同時(shí)，業(yè)內(nèi)的擔(dān)憂之聲也不斷，其中對(duì)于房地產(chǎn)盈利模式的質(zhì)疑聲音最大。雖然如今房企在養(yǎng)老地產(chǎn)方面積極創(chuàng)新與探索，但是這些企業(yè)仍然缺乏較為成熟的養(yǎng)老業(yè)態(tài)，還未找到能夠持續(xù)盈利的商業(yè)模式。
“目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)還面臨的一個(gè)問(wèn)題是，我們客戶未富先老，就算能夠承受養(yǎng)老服務(wù)的客戶，也有很多不愿意多花銷(xiāo)進(jìn)行養(yǎng)老。”有業(yè)內(nèi)人士表示。多數(shù)普通老百姓暫時(shí)還不能接受居住在養(yǎng)老公寓里，很多消費(fèi)者寧愿花更多的錢(qián)買(mǎi)房也不愿花錢(qián)買(mǎi)養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)。國(guó)內(nèi)現(xiàn)在愿意給老人掏這個(gè)錢(qián)的人還不多。真有錢(qián)的，可能已經(jīng)去國(guó)外了。盈利模式的不成熟，養(yǎng)老項(xiàng)目用地、融資渠道、配套政策等解決方案的缺失，已成為房企發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的最大掣肘。
破局1 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，金融新玩法
養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)就是一塊擺在面前的大蛋糕，但是并不是誰(shuí)都能吃。以往的養(yǎng)老地產(chǎn)更多的是以房地產(chǎn)的思路在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，土地、建安等成本很高，最后轉(zhuǎn)嫁到入住者身上。如果養(yǎng)老地產(chǎn)繼續(xù)走重資產(chǎn)這條路，最后的結(jié)果肯定是苦不堪言?？硕鹱稍?cè)诮诜治鰣?bào)告中指出，去房地產(chǎn)化、輕資產(chǎn)化是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必經(jīng)途徑，輕資產(chǎn)化不僅是養(yǎng)老的服務(wù)和運(yùn)營(yíng)，還有平臺(tái)資源、科技創(chuàng)新的整合。
初涉養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，星浩資本沒(méi)有選擇同大多數(shù)地產(chǎn)商一樣從自己最擅長(zhǎng)的方向——開(kāi)發(fā)入手，而是通過(guò)資本市場(chǎng)和金融渠道來(lái)解決養(yǎng)老地產(chǎn)投資回收問(wèn)題。目前市場(chǎng)上很多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在著配套設(shè)施不完善、居住體驗(yàn)落差大的問(wèn)題，而配套設(shè)施有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目又存在投資成本高、還款壓力大的弊端，尤其不少養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目收費(fèi)過(guò)高，超出多數(shù)老年人的承受能力，以致入住率偏低，養(yǎng)老地產(chǎn)畸形發(fā)展。為切實(shí)解決上述“痛點(diǎn)”，星浩資本將豐富配套設(shè)施與完善養(yǎng)老保障相結(jié)合，推出創(chuàng)新購(gòu)房養(yǎng)老產(chǎn)品“銀耀1號(hào)”。這款與健康旅居服務(wù)體系掛鉤的理財(cái)產(chǎn)品號(hào)稱(chēng)“穩(wěn)健”，年收益可達(dá)3.5%，投資人在實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的同時(shí)，還可盡享專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)，“但必須一次購(gòu)買(mǎi)才有優(yōu)先入住銀耀薈的資格。”“星浩的創(chuàng)新就是用簡(jiǎn)單的服務(wù)對(duì)接服務(wù)價(jià)值的閉環(huán)、資金鏈的閉環(huán)。把老年產(chǎn)品與金融結(jié)合，不是做復(fù)雜而是細(xì)化。讓老人在活力階段感受養(yǎng)老產(chǎn)品，給他一個(gè)平臺(tái)，讓他在平臺(tái)上去玩，把適合老年人旅游的產(chǎn)品做好。”上海星浩健康管理咨詢有限公司副總經(jīng)理姚姿君說(shuō)。
在規(guī)模和模式創(chuàng)新等方面星浩資本絕對(duì)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募中的領(lǐng)先者。如果說(shuō)星光耀廣場(chǎng)是金融加地產(chǎn)加商業(yè)的組合，那么，星浩的下一個(gè)計(jì)劃便是金融加地產(chǎn)加醫(yī)療的“創(chuàng)新養(yǎng)老”組合，初步構(gòu)想是建設(shè)一個(gè)包含醫(yī)院、養(yǎng)老地產(chǎn)以及其他普通地產(chǎn)的城市綜合體。作為復(fù)星集團(tuán)在養(yǎng)老保險(xiǎn)、綜合地產(chǎn)、醫(yī)藥健康三大產(chǎn)業(yè)平臺(tái)上的“1+1+1”大健康戰(zhàn)略格局中的重要一環(huán)，星浩資本健康養(yǎng)老板塊已率先啟動(dòng)“銀耀”養(yǎng)生計(jì)劃。
破局2 VR+眾籌，聯(lián)合進(jìn)軍抗風(fēng)險(xiǎn)
目前房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)試水養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商不在少數(shù)，在國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的幾大投資者中，復(fù)星集團(tuán)是融合旗下保險(xiǎn)、地產(chǎn)、醫(yī)藥三大產(chǎn)業(yè)平臺(tái)一起進(jìn)軍健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但將其列入公司戰(zhàn)略、重金投入并培育全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)，目前為止只有保利一家，而本身并無(wú)險(xiǎn)資資源的保利也正在用互聯(lián)網(wǎng)眾籌和虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)顛覆房產(chǎn)行業(yè)，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融和虛擬技術(shù)，讓客戶提前看到項(xiàng)目的樣子，甚至提出個(gè)性化定制需求，從而成為潛在客戶。
VR+眾籌模式打破了時(shí)空邊界，創(chuàng)造出前所未有的看房和購(gòu)房場(chǎng)景。作為保利地產(chǎn)去年剛成立的做專(zhuān)業(yè)化程度較高的健康養(yǎng)老用品設(shè)計(jì)研發(fā)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，保利和品以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)+跨業(yè)整合的平臺(tái)化運(yùn)營(yíng)為定位，通過(guò)計(jì)算機(jī)仿真系統(tǒng)生成一種模擬環(huán)境，利用多源信息融合的交互式三維動(dòng)態(tài)視景和實(shí)體行為的系統(tǒng)仿真，實(shí)現(xiàn)全行業(yè)首推養(yǎng)老+虛擬現(xiàn)實(shí)VR/AR。此外，保利和品聯(lián)合泰康人壽、中國(guó)地產(chǎn)網(wǎng)、新華網(wǎng)等推出關(guān)愛(ài)空巢老人的生態(tài)公益眾籌。通過(guò)VR/AR虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)，能夠走進(jìn)虛擬世界，在里面看到房間的樣子、家具的風(fēng)格、電器的效果等各方面產(chǎn)品元素。更令人驚嘆的是，VR技術(shù)還能夠模擬人體動(dòng)線，仿佛置身其中感受到不同朝向、樓層、房型的不同景觀。讓客戶提前看到項(xiàng)目的樣子，甚至提出個(gè)性化定制需求，從而成為潛在客戶。而這種技術(shù)最大的優(yōu)勢(shì)是無(wú)需門(mén)檻，交互式VR樣板間提升了十倍開(kāi)發(fā)效率，卻把成本降到了十分之一，根據(jù)老人的需求精確描繪養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)品。而眾籌的新商業(yè)思維本身含有“投資消費(fèi)化、消費(fèi)碎片化”特征，正好可以將重資產(chǎn)輕型化，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域表現(xiàn)得更加突出。
養(yǎng)老地產(chǎn)，且做且珍惜
養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)從增量時(shí)代到從量時(shí)代的一個(gè)轉(zhuǎn)化，想做養(yǎng)老的人大多是沖著養(yǎng)老地產(chǎn)，以養(yǎng)老的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，然而這種暴利思維在養(yǎng)老地產(chǎn)中是不可取的，養(yǎng)老地產(chǎn)中涉及到的很多方面無(wú)法去駕馭，相比較之前很多地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是開(kāi)發(fā)模式，而養(yǎng)老地產(chǎn)變更的是運(yùn)營(yíng)模式，這恰恰是最困難的。養(yǎng)老的理念并不是將老人照顧到最好，而是在照料的過(guò)程中讓老人慢慢康復(fù)，延緩老人機(jī)能衰退的過(guò)程。
萬(wàn)科總裁郁亮也曾表示：“養(yǎng)老地產(chǎn)正處于看上去很美，執(zhí)行卻很難的階段，國(guó)內(nèi)還沒(méi)有找到很好的盈利模式。我們鼓勵(lì)地方積極嘗試，但這需要很長(zhǎng)的路要走。”
