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日期：2010-08-17 來(lái)源：地產(chǎn)海南
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在8月14日剛剛落下帷幕的2010博鰲房地產(chǎn)論壇上，孟曉蘇提出了一個(gè)時(shí)尚創(chuàng)新的養(yǎng)老方式——“以房養(yǎng)老”，該話題隨即成為了本屆論壇盛會(huì)中的一大亮點(diǎn)。
從2000年開(kāi)始，中國(guó)60歲以上的老年人就超過(guò)10%，65歲以上的則超過(guò)7%，這樣的比例均已超過(guò)了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，也表示中國(guó)其實(shí)已經(jīng)步入了老年社會(huì)。然而實(shí)際上，我國(guó)當(dāng)前的養(yǎng)老金融保障體系，卻還難以滿足老齡化社會(huì)中老年人愜意生活之需求的現(xiàn)狀。
擁有百萬(wàn)元房產(chǎn)的古稀老人，因食不果腹、無(wú)人照料而自尋短見(jiàn)；身居高位、即將退休的官員面臨有房無(wú)錢之尷尬，竟鋌而走險(xiǎn)、貪污受賄跨不過(guò)59歲之檻……類似種種現(xiàn)象真實(shí)存在我們現(xiàn)今的社會(huì)里，因而業(yè)內(nèi)眾多專家便指出，“以房養(yǎng)老”的倒按揭模式將成為構(gòu)建和諧養(yǎng)老金融體系的破冰之舉。
何謂“以房養(yǎng)老”？
“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。專業(yè)人士指出，投保人將房屋產(chǎn)權(quán)作抵押，按月從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取現(xiàn)金直到身故，相當(dāng)于保險(xiǎn)公司通過(guò)分期付款（按月支付）的形式，收買投保人的房屋產(chǎn)權(quán)，類似于把住房抵押貸款反過(guò)來(lái)做，因此也稱作“反向住房抵押貸款”（簡(jiǎn)稱“倒按揭”）。
作為一種新型的養(yǎng)老模式，“以房養(yǎng)老”的概念從西方國(guó)家介紹到中國(guó)之初，就受到了來(lái)自社會(huì)各界的熱切關(guān)注。很多人認(rèn)為，在老齡化現(xiàn)象日益突出、獨(dú)生子女負(fù)擔(dān)加重的中國(guó)社會(huì)，采用反向抵押的逆按揭方式“以房養(yǎng)老”，無(wú)疑是未來(lái)老年人減輕養(yǎng)老負(fù)擔(dān)的一種很好的方式。
“以房養(yǎng)老”VS“養(yǎng)兒防老”
正方：“以房養(yǎng)老”利國(guó)利民
長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)不健全的社會(huì)養(yǎng)老保障體系，使國(guó)人形成并世代沿襲著“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念，老年人的養(yǎng)老問(wèn)題只有寄托在兒女的身上，否則必將孤苦面對(duì)余生。但自從1978年中國(guó)開(kāi)始實(shí)行獨(dú)生子女政策以來(lái)，這種養(yǎng)老方式也幾乎失去了可能性。而對(duì)于目前已經(jīng)長(zhǎng)大成人并剛剛走上社會(huì)的中國(guó)第一代獨(dú)生子女來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老問(wèn)題可能只有依靠社會(huì)或市場(chǎng)來(lái)解決了。
目前的中國(guó)已經(jīng)迎來(lái)了“421家庭”時(shí)代。所謂“421家庭”，即一對(duì)獨(dú)生子女結(jié)婚生子后，他們的家庭結(jié)構(gòu)位，4個(gè)父母長(zhǎng)輩、小夫妻2人和1個(gè)小孩。這種倒金字塔結(jié)構(gòu)，已經(jīng)讓身在塔尖的年輕人不堪重負(fù)；而教育、醫(yī)療、住房這“新三座大山”更使他們氣喘吁吁、舉步維艱。許多人感嘆：我們連自己的福祉都謀取不到，如何還有能力讓父母老有所養(yǎng)？
而“以房養(yǎng)老”的模式，首先從交易雙方看，其不僅盤活了老年人的固定資產(chǎn)――住宅，而且為金融機(jī)構(gòu)增加一種新型的獲利經(jīng)營(yíng)手段。而從市場(chǎng)消費(fèi)看，老年住房實(shí)現(xiàn)積極的使用，使老年人獲得穩(wěn)定收入，彌補(bǔ)最初買房時(shí)不得不付出的幾十年經(jīng)濟(jì)積蓄，同時(shí)又增加了老年生活的消費(fèi)能力，激活老年消費(fèi)市場(chǎng)。
在孟曉蘇看來(lái)，這種 “以房養(yǎng)老”模式可以實(shí)現(xiàn)五大利好。第一，啟動(dòng)老年人的房產(chǎn)金庫(kù)，提高其生活質(zhì)量。第二，解除老年人經(jīng)濟(jì)顧慮，延長(zhǎng)其壽命。據(jù)國(guó)外數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，獲得倒按揭房款的老年人平均壽命將延長(zhǎng)2年左右。第三，增強(qiáng)老年人生活自信，保持老年人最基本的尊嚴(yán)及尊重。第四，保護(hù)弱勢(shì)群體，利于社會(huì)穩(wěn)定?！耙苑筐B(yǎng)老”可以幫助中低收入老年人改善自己的生活條件。同時(shí)，該模式還可以改變老年人消費(fèi)觀念，擴(kuò)大消費(fèi)。第五，防腐倡廉。如官場(chǎng)上流行的“59歲現(xiàn)象”，就是因?yàn)橐恍┕賳T在臨近退休之時(shí)，對(duì)未來(lái)生活預(yù)期不良，為了保持退休后的生活水平，做出貪污受賄之事。
綜合以上種種，由此看來(lái)這不失一種可行的養(yǎng)老模式。正如一些專家指出的那樣，“以房養(yǎng)老”是真正把錢花在最關(guān)鍵的地方。相對(duì)于年輕的子女而言，老人更加需要錢。在這種情況下，如果老人將自己的房產(chǎn)作為遺產(chǎn)留給了子女，按照庇古福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，這無(wú)疑是一種福利損失：最需要用錢的人沒(méi)錢用，而正值壯年的子女卻得到了一筆額外的收入。顯然，財(cái)富分配的不合理，會(huì)降低社會(huì)總體的福利水平，更會(huì)損害老年人的福利。從這個(gè)角度說(shuō)，“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老模式不失為一個(gè)理性的選擇。
反方：“以房養(yǎng)老”是個(gè)餿主意
“以房養(yǎng)老”的思路對(duì)于中國(guó)而言，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的外國(guó)舶來(lái)品。一些觀點(diǎn)的反對(duì)者認(rèn)為，在取用該思路的同時(shí)必須注意自己身后的土壤條件是否適合該外來(lái)新事物的生長(zhǎng)。他們認(rèn)為，無(wú)論是“反向住房抵押貸款”，還是“售房養(yǎng)老模式”，“以房養(yǎng)老”顯然不能只是從抵押或者出售房子開(kāi)始———要抵押要出售，先前就必然要得到房子。這就不得不說(shuō)到當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)原始積累時(shí)期，暴利特征十分明顯。由于權(quán)力的介入乃至主導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地資源和開(kāi)發(fā)資格的獲取，對(duì)失控狀態(tài)下樓市價(jià)格的合謀操作，既不符合“獲得的正義”，也不符合“交易的正義”。房產(chǎn)商的一夜暴富，往往是建立在對(duì)普通民眾勞動(dòng)積累的不道德侵占基礎(chǔ)上。此時(shí)推廣“以房養(yǎng)老”，將會(huì)加劇房地產(chǎn)商對(duì)房市的掌控權(quán)，強(qiáng)化購(gòu)房者的被剝奪感。
住房是生存的必須，人們堅(jiān)信政府不會(huì)容忍把購(gòu)房的權(quán)利僅僅授予富人。但是，“以房養(yǎng)老”卻把房子和養(yǎng)老捆綁在了一起，無(wú)形當(dāng)中讓“住房的必須”和“養(yǎng)老的必須”處在了對(duì)立的位置：房?jī)r(jià)如果不能漲，至少亦不能降。
當(dāng)房產(chǎn)一頭挑起拉動(dòng)消費(fèi)的重任，另一頭又扛上保證養(yǎng)老的重?fù)?dān)，就算排除權(quán)力可能的私欲和資本的搶劫欲望，僅僅按照“少數(shù)服從多數(shù)”的簡(jiǎn)單原則，“居者有其屋”也會(huì)受到擠壓和排斥，房產(chǎn)價(jià)格的亢奮狀態(tài)必然會(huì)一直持續(xù)下去。反過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺又會(huì)影響到“以房養(yǎng)老”的覆蓋范圍和保障效果，從而陷入一個(gè)惡性循環(huán)。
因此，“以房養(yǎng)老”只能作為一種旨在提高養(yǎng)老質(zhì)量的民間私人規(guī)劃，而不能代替提供基本養(yǎng)老保障的公共服務(wù)。
“以房養(yǎng)老”在國(guó)外
“住房反向抵押貸款”的模式起源于荷蘭，而發(fā)展最成熟、最具代表性的則是美國(guó)和新加坡。在美國(guó)，這種“倒按揭”的起源可以追溯到上世紀(jì)80年代中期，是由美國(guó)新澤西州勞瑞山的一家銀行所創(chuàng)立的。到今天，這種“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”形式在美國(guó)日趨興旺。一般來(lái)說(shuō)，放貸對(duì)象為62歲以上的老年人，年齡越大以及住房資產(chǎn)越高者，可貸款數(shù)額就越高，并按月領(lǐng)取貸款。
孟曉蘇說(shuō)，最近這十年，美國(guó)人改變了過(guò)去大房換小房、小房換公寓的養(yǎng)老方式。把房子抵押拿出來(lái)作為養(yǎng)老。這種方式發(fā)展很快，原來(lái)一年只能賣十幾萬(wàn)件，現(xiàn)在一年幾十萬(wàn)件，美國(guó)有100多萬(wàn)老人采取以房養(yǎng)老方式，根據(jù)房屋品質(zhì)評(píng)估，確定給老人每個(gè)月多少錢，老人活著又住房又領(lǐng)錢，可以住到去世，這可謂是人生資源非常好的配置，人活著需要錢、也需要房，人死了就不需要錢了，也不需要房了。老人把未來(lái)的房屋賣給了保險(xiǎn)公司，他得到了是現(xiàn)世的錢。于是美國(guó)的這種“倒按揭”模式如今已廣泛成為世界上其他國(guó)家的參考藍(lán)本?！叭毡敬蠹s是和中國(guó)同時(shí)提出了反向抵押貸款這樣的產(chǎn)品，但是短短七年，日本已經(jīng)有1/3老人通過(guò)反向抵押貸款實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老，中國(guó)卻還屬于原地踏步”。孟曉蘇認(rèn)為中國(guó)人在創(chuàng)新理念的執(zhí)行上應(yīng)該要更有效率才行。
目前除了美國(guó)模式最為流行之外，新加坡的“倒按揭”模式也很值得參考，即60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由公益性機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處分，“剩余價(jià)值”（房?jī)r(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額）交給其繼承人。
“以房養(yǎng)老”在中國(guó)
孟曉蘇認(rèn)為，其實(shí)反向抵押貸款非常適合中國(guó)國(guó)情，中國(guó)老人沒(méi)有多少工資，又沒(méi)有辦法給老人再買養(yǎng)老保險(xiǎn)，但是中國(guó)老人通過(guò)房改，很多人就有了產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在通過(guò)購(gòu)買商品房，很多人也有了第二三套房，就不能拿出一套為自己解決養(yǎng)老問(wèn)題嗎？如果老人把房子抵押了，一個(gè)月可以得多少錢呢？他舉了一個(gè)例子：“比如65歲的男性老人，房子是380萬(wàn)現(xiàn)值，平均壽命12年，這樣每個(gè)月可以得2萬(wàn)，而且終生源源不斷。再分析分析女性，女性比男性活的長(zhǎng)，所以每個(gè)月得的少，我們算下來(lái)這個(gè)老人一個(gè)月可以得1.4萬(wàn)。北京一個(gè)老部長(zhǎng)問(wèn)我一個(gè)月可以得多少錢，我說(shuō)一個(gè)月可以得4萬(wàn)。因?yàn)檫@個(gè)老部長(zhǎng)房改的時(shí)候是20萬(wàn)買的，按照4萬(wàn)元，一年就可以給他50萬(wàn)”。
其實(shí)，早在2004年底，中國(guó)保監(jiān)會(huì)就擬在廣州、北京、上海等全國(guó)幾大重點(diǎn)城市，試點(diǎn)推出主要面向老年群體的住房逆向抵押貸款的壽險(xiǎn)品種。時(shí)至今日，這一模式產(chǎn)品還未落地，仍處于一個(gè)研究領(lǐng)域。原因何在？
缺乏相關(guān)政策支持是一重要原因。我國(guó)雖已頒布《個(gè)人住房貸款管理辦法》等法規(guī)條文，但對(duì)于倒按揭的住宅逆抵押信貸模式，目前尚缺乏正規(guī)的法律規(guī)范?！段餀?quán)法》出臺(tái)之后，雖然解決了房屋70年產(chǎn)權(quán)后的物業(yè)自動(dòng)續(xù)期問(wèn)題，為“以房養(yǎng)老”的倒按揭模式掃除了一定障礙，但是面對(duì)一些具體糾紛，政府機(jī)構(gòu)如何監(jiān)管等問(wèn)題，還有待落實(shí)與細(xì)化。
除去國(guó)家政策及具體實(shí)施細(xì)則的缺失，評(píng)估、精算的復(fù)雜也讓有關(guān)金融機(jī)構(gòu)望而卻步。
據(jù)悉，中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、華夏銀行等多家銀行機(jī)構(gòu)，都沒(méi)有此類養(yǎng)老金融產(chǎn)品。據(jù)銀行工作人員介紹，倒按揭的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)非常復(fù)雜，除了估算房屋價(jià)值以及未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，還要估算老人壽命，潛在風(fēng)險(xiǎn)巨大。同時(shí)，銀行還要培育一批類似保險(xiǎn)精算人的測(cè)算人群，這不是短期內(nèi)能夠解決的。
此外，由于中國(guó)傳統(tǒng)文化中根深蒂固的買房傳子女觀念，再加上中國(guó)目前還未實(shí)行遺產(chǎn)稅，也使得“以房養(yǎng)老”模式前進(jìn)步伐緩慢?！霸趪?guó)外，若要為子女留下房產(chǎn)，至少要向國(guó)家繳納35%~65%的遺產(chǎn)稅，這也是國(guó)外更多人接受‘以房養(yǎng)老’的重要原因之一。”孟曉蘇如是說(shuō)。
雖然，作為一種新型的經(jīng)濟(jì)模式，“以房養(yǎng)老”的運(yùn)行必然面臨著種種困難，但正如國(guó)人對(duì)“按揭買房”的接受過(guò)程一樣，隨著制度的完善和健全，“以房養(yǎng)老”必將成為我們面對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題可供選擇的方式之一。
