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海南養(yǎng)老地產(chǎn)之困：野蠻生長下泡沫風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)
日期：2016-11-21 來源：中國經(jīng)營報(bào)
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秋雨過后，數(shù)以十萬計(jì)的“候鳥老人”開始南遷。
以東北為起點(diǎn)，終點(diǎn)到海南，是歡迎程度最高的路線圖，這使得早在2011年就進(jìn)入老齡化社會階段的海南，養(yǎng)老市場獲得內(nèi)生與外部力量的雙重提升。
老齡人口聚集于一島，直接催生了海南獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑。在享受海南國際旅游島的政策優(yōu)勢后，房地產(chǎn)市場另外一種“隱性剛需”房日漸升溫，即養(yǎng)老地產(chǎn)。
從2008年率先提出“健康養(yǎng)老地產(chǎn)”的發(fā)展理念，到?？?、三亞雙雙入圍“2016中國十佳養(yǎng)老城市”，在自然氣候和政策紅利的雙重推動下，眾多房企紛紛扎堆進(jìn)入海南，海南成為布局養(yǎng)老地產(chǎn)的必爭之地。
然而，仍處于起步階段的養(yǎng)老地產(chǎn)新業(yè)態(tài)并不樂觀，一方面，由于“養(yǎng)老地產(chǎn)只是企業(yè)層面自己提出來的一個(gè)概念”，缺乏專門規(guī)范和準(zhǔn)入機(jī)制；另一方面也受限于醫(yī)療配套措施等薄弱，海南養(yǎng)老地產(chǎn)被指名不副實(shí)，存在泡沫隱憂。
隱性剛需：房企轉(zhuǎn)型的主攻方向
從海口美蘭機(jī)場驅(qū)車駛?cè)胧袇^(qū)，一路上隨處可見“拎包入住，適合養(yǎng)老”的地產(chǎn)廣告，能讓不少南遷的“候鳥族”們感受到與北方嚴(yán)寒不同的溫度。
在今年北京秋季房地產(chǎn)展示交易會上，海南省、海口、三亞三大組團(tuán)聯(lián)袂參展，參展規(guī)模占到國內(nèi)參展項(xiàng)目的一半。與其他省市相比，海南在深耕“生態(tài)”“旅游”的基礎(chǔ)上，還喊出了“養(yǎng)生”“養(yǎng)老”“健康”“旅居”等營銷概念，推動形成“養(yǎng)老地產(chǎn)”與“旅游地產(chǎn)”并駕齊驅(qū)的產(chǎn)業(yè)格局。
從海南第一投資控股集團(tuán)2008年率先提出“健康養(yǎng)老地產(chǎn)”的發(fā)展理念，并打造第一家養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目——頤養(yǎng)公社起，海南養(yǎng)老地產(chǎn)在此后8年間不斷升溫。
“去年11月，海南在《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的意見》中提出，要鼓勵(lì)發(fā)展分時(shí)度假（產(chǎn)權(quán)式酒店）、酒店式公寓、賓館、酒店、寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房等以旅游度假或商業(yè)經(jīng)營為目的的經(jīng)營性房地產(chǎn)。”一位長期觀察海南房地產(chǎn)發(fā)展的專家表示，海南出臺此舉的目的，在于促進(jìn)房地產(chǎn)與旅游、文體、健康、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)相融合，從單一產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。
透過北京秋季房地產(chǎn)展示交易會這扇觀察窗口可見，業(yè)態(tài)融合、多元開拓已經(jīng)成為海南房地產(chǎn)市場的運(yùn)作理念。海南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)“十三五”規(guī)劃提出，要改變以住宅為主導(dǎo)的單一房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。而改變的路徑，則更為清晰：增加經(jīng)營性房地產(chǎn)比重的發(fā)展方向，鼓勵(lì)發(fā)展跨界地產(chǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與旅游、文體、健康、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)相融合、跨界發(fā)展。
在政策加持下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為了海南房企轉(zhuǎn)型的主攻方向。業(yè)界人士分析稱，“除了政策驅(qū)動外，房企扎堆試水、進(jìn)軍、布局養(yǎng)老地產(chǎn)，與其中蘊(yùn)藏巨大商機(jī)和能量密不可分。”
中國社會科學(xué)院日前發(fā)布的《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》顯示，2015年末，我國60周歲及以上老人有2.22億，占到總?cè)丝诘?6.1%。早在2011年就進(jìn)入老齡化社會階段的海南，至2014年底，全省60歲及以上戶籍老年人口已達(dá)125.52萬人，占總?cè)丝诘?3.7%；80歲以上老年人口18.4萬人，占老年人口總數(shù)的14.66%。如再加上數(shù)十萬量級的外省過冬“候鳥老人”，海南島的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所蘊(yùn)藏的經(jīng)濟(jì)能量則更為可觀。
中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場帶來了約4萬億元的商機(jī)，到2030年可能增至13萬億元。專家預(yù)測，在總量巨大的老年人口中，只要有10%入住養(yǎng)老社區(qū)，就有可能在未來3年產(chǎn)生至少4500個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目需求。
“而這，正是海南推動房地產(chǎn)市場與旅游、文體、健康、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)融合的深層動因。”北方每年如約而至的霧霾和寒冷的氣候，與海南四季溫暖濕潤的氣候環(huán)境產(chǎn)生鮮明的反差，因而擁有養(yǎng)老地產(chǎn)得天獨(dú)厚的發(fā)展環(huán)境，備受房地產(chǎn)商的青睞。
商機(jī)背后：養(yǎng)老地產(chǎn)盈利難
2015年，昌茂集團(tuán)教育產(chǎn)業(yè)投資有限公司和海南島養(yǎng)生科學(xué)與旅游醫(yī)學(xué)研究院聯(lián)合，在定安縣簽約建設(shè)“昌茂·花漾湖生態(tài)醫(yī)療文化教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，宣稱要建設(shè)海南區(qū)域獨(dú)有，醫(yī)學(xué)護(hù)養(yǎng)深度融合、產(chǎn)學(xué)研共為一體的健康、養(yǎng)生、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育先行示范文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
現(xiàn)如今，養(yǎng)老地產(chǎn)在海南猶如雨后春筍，例如定安縣的牧嶼云天、屯昌縣的木色湖養(yǎng)生、澄邁縣的四季康城和官塘萬泉河溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目。
盡管潛在的商機(jī)無限，但難以盈利的案例卻已出現(xiàn)。據(jù)?？谑忻裾址矫娼榻B，?？诠Ш驮讽?xiàng)目曾作為政府重點(diǎn)試點(diǎn)項(xiàng)目加以推進(jìn)，在幫助恭和苑落實(shí)項(xiàng)目的土地使用及水、電、氣等優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，積極推進(jìn)該項(xiàng)目與?？谑腥嗣襻t(yī)院進(jìn)行深層次的合作，開展醫(yī)護(hù)、養(yǎng)老一站式服務(wù)。
自推行試點(diǎn)以來，共給予試點(diǎn)單位?？诠Ш驮方ㄔO(shè)和運(yùn)營補(bǔ)貼60.39萬元、貸款貼息扶持資金700萬元。即使這樣，?？诠Ш驮纷?012年3月份開業(yè)以來都處于虧損狀態(tài)，直到現(xiàn)在還沒有實(shí)現(xiàn)盈利。
恭和苑營銷總監(jiān)黃莉在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者采訪時(shí)表示，無法實(shí)現(xiàn)盈利的原因主要有兩個(gè)：一是受傳統(tǒng)觀念的影響，“老人不愿意來，子女也不愿意讓老人來這里養(yǎng)老，我們的入住率很不理想”；二是由于海南的環(huán)境氣候原因，淡季和旺季的差別非常明顯，淡季的入住率更是慘淡。
業(yè)內(nèi)人士分析估計(jì)，類似于恭和苑的養(yǎng)老項(xiàng)目運(yùn)營收益率在 8% ～12%之間，盈利來源主要以租費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、餐飲費(fèi)等，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)相比，養(yǎng)老領(lǐng)域并非真正能從現(xiàn)金流上賺錢，致使投資回報(bào)周期相當(dāng)長，讓一些資本不雄厚的房企耗不起。
而對于純地產(chǎn)銷售型的養(yǎng)老項(xiàng)目來說，如果沒有政策支持，僅僅依靠企業(yè)自身發(fā)展，壓力更大。海南一開發(fā)商向記者坦言，按照傳統(tǒng)的招拍掛形式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，導(dǎo)致前期土地成本非常高，制約了開發(fā)商的投資熱情，“在寸土寸金的現(xiàn)狀下，投資建設(shè)養(yǎng)老、醫(yī)療、康復(fù)、文化、娛樂等服務(wù)設(shè)施，是眾多房企面臨的一個(gè)考驗(yàn)，即使有實(shí)力的開發(fā)商建成了，其運(yùn)營成本又是一個(gè)考驗(yàn)。”
有專家認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)潛在的巨大商機(jī)甚至有誘發(fā)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。海南統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2016年上半年海南房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行情況簡析》，當(dāng)前海南省房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)存在結(jié)構(gòu)性難點(diǎn)和短期內(nèi)難以根本性改觀的問題，導(dǎo)致去庫存仍有難度。某些已建成的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于配套設(shè)施不完善、產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理等因素的影響，庫存消化的難度較大。
轉(zhuǎn)型之問：如何規(guī)避餡餅誘惑
其實(shí)，以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的海南早已嗅到隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。在2014年的海南省人大會議上，就有主政官員表態(tài)：發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)必須先要弄清什么是養(yǎng)老地產(chǎn)，它不能只是作為商業(yè)地產(chǎn)的“點(diǎn)綴”。“有的投資商以養(yǎng)老地產(chǎn)的名義拿到了地，而其中養(yǎng)老地產(chǎn)的比重卻很小。如要冠之‘養(yǎng)老地產(chǎn)’，政府就必須制定入門條件，規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展很重要，否則就會變得名不副實(shí)。”
數(shù)年間，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)熱潮風(fēng)起海南。但總體來看，眾多大規(guī)模養(yǎng)老地產(chǎn)由于距市中心較遠(yuǎn)，生活、醫(yī)療等配套設(shè)施難以跟上，無法滿足養(yǎng)老居住的基本需求。2015年海南省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2015年，海南擁有191所醫(yī)院，全省衛(wèi)生機(jī)構(gòu)共有病床位3.75萬張，存在醫(yī)院床位總量不足、醫(yī)療隊(duì)伍總體質(zhì)量不高等問題，每千常住人口執(zhí)業(yè)醫(yī)師數(shù)、床位數(shù)甚至均低于全國平均水平。
“盡管在多個(gè)文件中明確表示，要引導(dǎo)房地產(chǎn)向多元化產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，向醫(yī)養(yǎng)結(jié)合方向發(fā)展是其中的重點(diǎn)。”海南省住建廳有關(guān)人員在接受記者采訪時(shí)表示，但是，目前還沒有專門針對養(yǎng)老地產(chǎn)出臺相應(yīng)的政策法規(guī)，“養(yǎng)老地產(chǎn)只是企業(yè)層面自己提出來的一個(gè)概念”。
