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毛大慶：沒想到養(yǎng)老地產和養(yǎng)老服務這么難做
日期：2015-03-13 來源：全國養(yǎng)老幫
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萬科高級副總裁毛大慶離職，留下了接手北京萬科第一年就使其成為北京住宅市場銷售冠軍的紀錄，但在地產行業(yè)摸爬滾打了20年的毛大慶，還是沒想到養(yǎng)老地產和養(yǎng)老服務這么難做。
在諸多業(yè)務中，讓毛大慶付出最多心血的就是養(yǎng)老服務產業(yè)。
盡管做過多年商業(yè)地產，接手北京萬科第一年就使其成為北京住宅市場的銷售冠軍，但在地產行業(yè)摸爬滾打了二十年的毛大慶，還是沒想到養(yǎng)老地產和養(yǎng)老服務這么難做。
杭州萬科打造的隨園嘉樹項目，曾被業(yè)界認為是最“接近成功”的養(yǎng)老項目，隨園嘉樹位于良渚文化村核心，享受良渚文化村將近十年的成熟社區(qū)配套，包括浙醫(yī)一院良渚門診部（三級甲等），浙江數字醫(yī)療衛(wèi)生技術研究院，4A級旅游景區(qū)資源地理位置，以及玉鳥幼兒園、玉鳥流蘇商業(yè)街、白鷺灣君瀾度假酒店等。隨園嘉樹還配套了一棟頤養(yǎng)中心和一棟康復中心，其中康復中心包括4500㎡集中式配套中心“隨園會”和122床護理院。
盡管開盤便售罄，但萬科總裁郁亮看來，依然不夠完美。“有一點出乎意料，買的都不是老人，都是為自己10年后養(yǎng)老準備的。房子是賣出去了，但養(yǎng)老業(yè)務試點工作并沒有像預期一樣開展起來。”郁亮如此評價出售型養(yǎng)老地產模式的弊病。
此后，持有物業(yè)，出租床位，搞好養(yǎng)老服務，不掙快錢，通過養(yǎng)老地產及配套設施運營獲得的長期穩(wěn)定收益，成為萬科上下的共識。
中投顧問產業(yè)與政策研究中心主任扈志亮對《國家城市評論》記者表示：養(yǎng)老地產目前遇到的主要困難體現(xiàn)在資金、土地、運營以及人才支撐等。養(yǎng)老地產前期投入大、投資回報周期長，風險高，企業(yè)投資養(yǎng)老地產風險高；其次，目前養(yǎng)老地產拿地基本等同與商業(yè)、住宅用地，成本高；第三，國內養(yǎng)老地產的運營缺乏經驗，尚在探索期；第四，養(yǎng)老地產運營人才以及配套醫(yī)護人員等缺乏，發(fā)展受阻。
這些問題，萬科無一例外的遇到了。
1、第一個難題：營利or非營利
時任萬科北京區(qū)總經理毛大慶遭遇了第一個難題，就是如何獲得養(yǎng)老地產的土地。
如果采取招拍掛的形式取得土地，樓面地價就會很高，項目成本高又會影響定價，最終推出的產品很可能超過市場的承受能力；如果是劃撥土地，則只提供給非營利性養(yǎng)老機構。
目前，中國民辦養(yǎng)老機構分為兩種類型：一種是在工商系統(tǒng)注冊，是企業(yè)性質；一種是在民政系統(tǒng)登記注冊，是民辦非企業(yè)單位性質。按照政策規(guī)定，民辦非企業(yè)單位不得從事營利性經營活動，盈利不得分配，出資者不享有所有權。即便日后解體，財產也不能私分，必須在政府的指導下用于其他公益事業(yè)。
但是，市場上絕大多數的養(yǎng)老機構還是選擇了后者，因為在民政局注冊，除了土地可以通過協(xié)議出讓低價獲得外，還能享受七八項的優(yōu)惠政策，最直接的就是每張床位政府補貼300-500元人民幣。
但《國家城市評論》記者調查發(fā)現(xiàn)，不少在民政局注冊的養(yǎng)老機構，表面上是非營利性的，實際上會通過第三方服務機構以托管的形式，將利潤轉移出去再分配。
對此，毛大慶很明確，萬科養(yǎng)老一定要做營利性的，否則沒有內在動力，也無法給股東帶來價值回報。
于是，問題又回到拿地上。
2013年1月30日，北京首宗養(yǎng)老社區(qū)用地開標，中投發(fā)展有限責任公司、北京懋源置業(yè)和懋源房屋聯(lián)合體、中建一局建設發(fā)展有限公司和北京興茂置業(yè)四家公司參與。最后，中投發(fā)展有限責任公司以4.62億元中標密云縣一宗包含養(yǎng)老功能的居住用地。中投發(fā)展是綠城、中投旗下建銀投資和黑石基金的合資公司，但兩年時間過去了，該項目遲遲無法落地，甚至引發(fā)媒體“圈地”質疑。
土地的問題還沒解決，毛大慶又迎來了第二個難題。
2、第二個難題：異地養(yǎng)老or社區(qū)養(yǎng)老
北京西六環(huán)，北宮國家森林公園旁，綠樹環(huán)繞中十幾棟樓房已經封頂，卻沒有裝修，這個從2008年就開始籌建、北京市發(fā)改委批準提供600萬元建設補貼資金、被北京市政府列為重點推進項目的西山老年公寓，陷入半停工、籌資無門的境地。
“環(huán)境優(yōu)美但位置偏僻，各種配套缺失，戶型設計不合理，還缺少適老化元素，如果要讓老人居住，則需要進行重新設計和全面改造，但這樣成本又太高。”一位剛剛拒絕其合作要求的某養(yǎng)老機構負責人告訴《國家城市評論》記者。
究竟是在風景優(yōu)美空氣清新的地方異地養(yǎng)老，還是就近在社區(qū)養(yǎng)老？是做旅游型養(yǎng)老產品，還是社區(qū)型養(yǎng)老產品？
為此，萬科調研了大量社區(qū)的業(yè)主，參與調查的2000多份問卷中，無論是老人還是子女，超過95.6％的被訪人群都希望自己或自己的父母能在本社區(qū)或周邊解決自己的養(yǎng)老問題；即便是孤寡老人，也希望在有飽滿生活氛圍的社區(qū)中度過豐盛時光。
而北京市也提出“9064”的養(yǎng)老發(fā)展規(guī)劃，即90％的老人居家養(yǎng)老，6％的老人在社區(qū)養(yǎng)老，4％的老人在機構養(yǎng)老，因此萬科提出居家、社區(qū)、機構“三位一體化”的養(yǎng)老方案，就是在傳統(tǒng)住宅項目中拿出一幢樓來做養(yǎng)老，將專業(yè)護理型養(yǎng)老機構植根于成熟的城市生活社區(qū)。
這也剛好解決了之前的土地問題。中經聯(lián)盟秘書長、華業(yè)地產股份有限公司副總經理陳云峰也曾表示，企業(yè)利用自主用地做養(yǎng)老地產，避開了招拍掛程序，也降低了土地成本，很有競爭優(yōu)勢，同時對利潤要求也不會太高，有助于社會養(yǎng)老。目前，華業(yè)地產也在其百萬平方米大盤華業(yè)·東方玫瑰中，設立了首個托老項目。
即使是企業(yè)利用自主用地做養(yǎng)老地產，但是投資回報期依然漫長，對此，毛大慶的建議是：“產業(yè)鏈一定要實現(xiàn)輕資產，無論美國還是瑞士，沒有哪一家機構抱著一堆房子做養(yǎng)老。什么樣的錢愿意投這樣的資產？養(yǎng)老基金，退休軍人基金，退休教育資金，他不要高回報，只要持續(xù)穩(wěn)定的收入，這也是中國養(yǎng)老產業(yè)的必然之路”。
3、第三個難題：誰來營運？
丹麥最大私人養(yǎng)老公寓運營商DDH集團早在2012年就開始進軍中國的養(yǎng)老業(yè)。盡管今年來“養(yǎng)老地產”項目遍地開花，但這個以輸出“養(yǎng)老服務管理”見長的專業(yè)機構，卻遲遲無法找到合作伙伴。
并非是不想引入國際團隊，實在是面對“未富先老”的中國市場，洋團隊水土不服。
早在2006年，萬科就已經介入養(yǎng)老產業(yè)的研究。美國、歐洲、日本、中國臺灣，萬科的團隊在境內外至少參觀考察過200多個項目，卻沒有可以照搬的模式，也沒有能直接上手的團隊，萬科只好培養(yǎng)自己的團隊。
1月22日，《國家城市評論》記者來到了位于房山區(qū)竇店的萬科幸福家，盡管是周三工作日，仍然有不少消費者在參觀、咨詢，押金5萬，床位費只有6000-8000元/月，試營業(yè)期間還有各種優(yōu)惠，相對適中的價格吸引了不少消費者。
在幸福家，記者看到除了擔架電梯、床頭應急呼叫系統(tǒng)、老人行動感知探測器、浴室緊急報警裝置等適老化設備外，還有很多適老化細節(jié)，比如每個椅子靠背都被設計成一字木質扶手，方便老人走路時支撐，桌椅都設計成圓角防止磕碰，過道的扶手使用抗菌尼龍材質等。
針對中高端養(yǎng)老機構客源不足、入住率較低的現(xiàn)狀，萬科幸福家也做了很多嘗試。在二層大廳，赫然是一座規(guī)模不小的兒童樂園，周邊的幼兒園和小學放學后，養(yǎng)老院就變成一個臨時托兒所。
“幼兒園和小學放學早，對上班族來說，每天接孩子下學就是一個大問題，現(xiàn)在孩子放學可以來我們這里玩，我們這有很多高知老人，可以發(fā)揮余熱，給孩子們講講故事或者輔導功課，同時還會征集片區(qū)志愿者共同參與其中。”萬科養(yǎng)老事業(yè)部工作人員對《國家城市評論》記者表示。
一老一小的模式備受竇店政府的肯定，同樣受到肯定的還有萬科準備的老人餐。竇店政府希望，萬科的老人餐不止供應給萬科幸福匯，更能配送到整個區(qū)域內有需求的老人家里。
據悉，萬科幸福家有300多張床位，在沒有正式開業(yè)也沒有展開宣傳的情況下，已經預定出去了100多張，業(yè)主來自北京各地。
另外，萬科已初步選定10個項目做社區(qū)養(yǎng)老中心布局，其中北京8個項目，分布北京東、南、西、北，形成服務網絡，總面積9萬平方米，可提供近3000張床位。
4、第四個難題：誰來提供醫(yī)療配套?
盡管試營業(yè)情況不錯，毛大慶依然有擔憂：“原來想70歲是我們的一個標準線，但實際上來住的平均年齡是81歲左右，一下子比我們預估的年齡提高了十歲，其中30％已經是半自理狀態(tài)，你可以預估到護理的程度會越來越高”。
金手杖國際養(yǎng)生公寓總經理宋國京也告訴《國家城市評論》記者，在金手杖已經入住的將近300戶的老人中，平均年齡在76歲以上，“之前我們只收全自理的老人，今年會收一些半自理的老人，看護難度也會加大”。
《國家城市評論》記者調查發(fā)現(xiàn)，入住養(yǎng)老機構的大多是高齡老人或喪偶老人，而醫(yī)療、護理資源相對不足——這也是整個養(yǎng)老機構目前普遍遇到的窘境。
根據老齡辦對城鄉(xiāng)老年人口健康情況的調查，在平均約19年的余壽中，健康余壽只有9年左右，其余10年基本上是帶病或失能狀態(tài)。而現(xiàn)有的民辦養(yǎng)老機構絕大部分只能提供日常生活照料，僅有10％以護理康復為主。養(yǎng)老機構中醫(yī)護人員數量少、學歷低，護理人員年齡大、技能差的現(xiàn)象很普遍。民辦養(yǎng)老機構中醫(yī)護人員的比例僅有12％左右。30歲以下的青年護工比重僅為7％，絕大部分護理人員年齡在四五十歲以上。
護理人員的缺乏和護理質量的低下已經是制約中國高端養(yǎng)老業(yè)發(fā)展的一大瓶頸，由于缺乏像日本介護師這樣的專業(yè)老年護理人才，萬科不得不計劃自己籌建培訓學校，培養(yǎng)專業(yè)護理人員和護工，為北京、山東、天津等地的萬科養(yǎng)老產業(yè)服務。
“因為產業(yè)鏈不完善，你要想干一件事兒，就要把所有事兒都干了，以前王石說做住宅工業(yè)化，只好自己建工廠，天天生產這個板，我還當了半年廠長，現(xiàn)在搞養(yǎng)老也要自己培養(yǎng)人，自己找醫(yī)院，自己搞培訓，這是一個很長的事兒。”毛大慶無奈地對《國家城市評論》記者說。
比起護理，醫(yī)療的問題更加難以解決。慢性病要定期打針的，中風癱瘓需要復健的，突發(fā)疾病需要急診的，重大疾病需要三甲醫(yī)院治療的……如果不能做到醫(yī)養(yǎng)結合，養(yǎng)老地產和養(yǎng)老服務也就淪為一紙空談。
毛大慶坦言：“養(yǎng)老服務業(yè)需要的能力跟我們原來的開發(fā)能力有很大的差別，現(xiàn)在我們并不會，這個服務里面還包括特種服務，護理、醫(yī)療、救急，還有要對心理學有特別的認知。其實這已經不是開發(fā)商的能力范疇了”。
5、第五個難題：盈利困境
似乎沒有哪個行業(yè)像養(yǎng)老地產這樣，讓人又愛又恨.一方面到2020年，老年人口將達到2.48億，2050年，老年人口將超4億，全國老齡工作委員會辦公室發(fā)布的《中國老齡產業(yè)發(fā)展報告(2014)》稱，中國老年人口的消費潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右，占GDP的比例將從8％增長到33％，中國將擁有全球最大的老齡房地產業(yè)市場，養(yǎng)老地產潛力巨大。
但另一方面，在《國家城市評論》記者走訪的多家機構中，無論是工商系統(tǒng)注冊的盈利性養(yǎng)老機構還是民政部門注冊的非營利性機構，無論是房地產企業(yè)還是險資企業(yè)投資的養(yǎng)老項目，都面臨同樣的問題：無法盈利，投資回報期過長。
這是一個奇特的現(xiàn)象，萊坊澳大利亞及亞太市場高級董事王家明告訴《國家城市評論》記者，在澳大利亞，養(yǎng)老地產商由于提供更多的服務，利潤率要高于普通的房地產開發(fā)商，只是國家對養(yǎng)老服務企業(yè)資質審批的時間要更加長些。
一家養(yǎng)老機構要想盈虧平衡，入住率至少要達到75％以上，如果戶型設計偏大，或擁有大面積的公共服務區(qū)域，入住率至少要達到85％-90％，否則就會虧損，但實際上，很多中高端養(yǎng)老機構的入住率都不到一半?！秶页鞘性u論》記者此次走訪的一個設在別墅區(qū)的養(yǎng)老機構，常年就只有20多位老人入住，虧損嚴重。
需求旺盛但客源稀少，在中國社會福利協(xié)會理事田玉堂看來，還是因為保險的缺失。
日本的介護保險成功地解決了日本老年人的護理需求問題，幫助日本順利進入老齡化社會，介護保險是1996年日本提議建立介護保險并由公費負擔一半的社會保險方式，隨后逐漸完善，形成介護、醫(yī)療、福利有機結合在一起的新的介護保險制度，一般來說，該保險給付是介護報酬的90％，剩余10％由服務利用者本人負擔。
由于政府的托底，使更多的老年人有能力住進設施完善的養(yǎng)老機構，接受照顧。
“介護保險，我們真要呼吁這個事情，一定要從我們在社保和基本社會保險里面切出一塊。”毛大慶表示。
1月24日，政協(xié)北京市第十二屆委員會第三次會議舉行第二次全體會議，楊杰孚委員代表中國致公黨北京市委員會做了主題為“關于加強北京養(yǎng)老與醫(yī)療結合的建議”的大會發(fā)言。其中，楊杰孚也給出類似建議：實現(xiàn)基本醫(yī)療保險覆蓋養(yǎng)老機構，實現(xiàn)食宿、醫(yī)藥由養(yǎng)老和醫(yī)保分別計算；實現(xiàn)養(yǎng)老保險產品服務的多元化，建立覆蓋全民的養(yǎng)老保險，全面推行養(yǎng)老機構綜合責任保險。
不過，扈志亮表示，我國目前難以推出此制度，一來是當前的社會保障體系本身不健全、不合理，近期進行的公積金并軌尚在執(zhí)行中，不具備將介護、醫(yī)療、福利有機結合起來的基礎；二來，國情不同，人口基數、經濟質量和結構以及發(fā)展階段不同，我國社會保障體系的完善還需跨越諸多障礙。
“我曾找過幾家保險公司談這個事情，但他們都不感興趣。”田玉堂告訴《國家城市評論》記者。
6、第六個難題：如何解決中低端養(yǎng)老?
如何解決中低端養(yǎng)老的問題，不是萬科高級副總裁毛大慶的難題，而是北京市政協(xié)委員毛大慶的難題。
對于高端養(yǎng)老而言，很多毛大慶擔憂的問題都不難解決，比如險資企業(yè)投建的養(yǎng)老機構。
2010年9月，保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資不動產暫行辦法》，保險資金正式獲準進入養(yǎng)老地產市場。有數據統(tǒng)計，保險系企業(yè)在養(yǎng)老地產領域的投資將超過2000億元。泰康是中國養(yǎng)老社區(qū)的先行者，早在2009年11月，保監(jiān)會批準了泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)股權投資計劃；2012年4月，泰康人壽推出了國內第一款保險與養(yǎng)老社區(qū)相結合的“幸福有約”綜合養(yǎng)老計劃；同年6月，養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平奠基。
“泰康之家位于白浮橋濕地附近的地塊，依山傍水，配套完善，今年就可以入住了.我們已經開辟了五百多家醫(yī)療機構的綠色通道，保證讓我們的業(yè)主享受專家門診、專家病房、專家手術，目前小戶型基本都租磬了。”泰康人壽北京分公司營業(yè)總監(jiān)王志龍告訴《國家城市評論》記者。
但是成為泰康之家的業(yè)主，費用也非常昂貴。而北京市160多家養(yǎng)老院，90％屬于中低端，醫(yī)療條件、舒適度遠不能達到老人所需。
因此，毛大慶建議，將現(xiàn)有的社區(qū)衛(wèi)生服務站盤活，和養(yǎng)老機構結合起來運營。目前社區(qū)衛(wèi)生服務站處于普遍虧損的狀態(tài)，招不來好醫(yī)生，患者也不愿來此就醫(yī)，陷入惡性循環(huán)，“朝陽區(qū)思想很解放，當時把雙井緊鄰他的社區(qū)醫(yī)院托管給恭和苑的管理方，醫(yī)生采用公開招聘的方式，工資待遇也是養(yǎng)老院來配，對社區(qū)的老百姓和養(yǎng)老院的老人收費有優(yōu)惠，同時對社會開放。我去看了看這個醫(yī)院，確實是可以信賴的。”
扈志亮則表示，對于國內絕大多數省份而言，發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)仍然適用一般政策，優(yōu)惠措施還沒有落實到位。未來促進養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展，對提供養(yǎng)老服務的相關企業(yè)可以在土地利用、水電使用、稅收等方面給予一定的優(yōu)惠政策。
