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險(xiǎn)資搶食 養(yǎng)老地產(chǎn)“遍地開(kāi)花”
日期：2014-05-13 來(lái)源：青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
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生命人壽、安邦保險(xiǎn)舉牌金地集團(tuán)(600383,股吧)引發(fā)險(xiǎn)資布局養(yǎng)老地產(chǎn)的遐想。實(shí)際上，保險(xiǎn)公司“搶食”養(yǎng)老地產(chǎn)已成為公開(kāi)的“秘密”。粗略統(tǒng)計(jì)，目前各險(xiǎn)企計(jì)劃投資養(yǎng)老地產(chǎn)的金額已超過(guò)2000億元。“養(yǎng)老地產(chǎn)被看作是一場(chǎng)饕餮盛宴。”一位對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)頗有研究的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士笑言。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，險(xiǎn)企要下好養(yǎng)老地產(chǎn)這盤(pán)棋，需要邁過(guò)資金流動(dòng)性管理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)以及跨界資源整合等多重門檻。
熱潮涌動(dòng) 大小險(xiǎn)企齊上陣
“今年我們一定完成長(zhǎng)三角的布局。”泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升表示，除上海外，江蘇、浙江亦被確定為布局重點(diǎn)。不僅泰康人壽，大小險(xiǎn)企都在加快布局養(yǎng)老地產(chǎn)的步伐。“中國(guó)人壽準(zhǔn)備在兩到三年完成重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)城市的養(yǎng)老、養(yǎng)生布局，初步完成養(yǎng)老養(yǎng)生基地建設(shè)，逐步研究配套的保險(xiǎn)產(chǎn)品，進(jìn)一步推動(dòng)主業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展。”中國(guó)人壽董事長(zhǎng)楊明生表示。
合眾人壽高層亦透露，未來(lái)10年，合眾人壽計(jì)劃在全國(guó)打造26個(gè)大型養(yǎng)老社區(qū)，規(guī)模在1000億元左右，屆時(shí)可容納46萬(wàn)老人養(yǎng)老。
一些中小規(guī)模保險(xiǎn)公司也在積極拿地，期望享有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
險(xiǎn)企對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的熱衷源于市場(chǎng)前景廣闊。有券商研究報(bào)告認(rèn)為，到2050年中國(guó)老年人消費(fèi)需求將達(dá)到5萬(wàn)億元，當(dāng)前每年為老人提供的產(chǎn)品總價(jià)值不足1000億元。
而險(xiǎn)企參與養(yǎng)老地產(chǎn)具有天然優(yōu)勢(shì)。比如，壽險(xiǎn)資金的周期長(zhǎng)，對(duì)資產(chǎn)的流動(dòng)性要求不高；以項(xiàng)目未來(lái)的居住權(quán)打包成保險(xiǎn)產(chǎn)品，可解決資金回收期長(zhǎng)問(wèn)題。此外，保險(xiǎn)公司有大量高端客戶，是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目天然的市場(chǎng)資源。
面臨挑戰(zhàn)“開(kāi)花結(jié)果”待深耕
合眾人壽高層亦透露，未來(lái)10年，合眾人壽計(jì)劃在全國(guó)打造26個(gè)大型養(yǎng)老社區(qū)，規(guī)模在1000億元左右，屆時(shí)可容納46萬(wàn)老人養(yǎng)老。
一些中小規(guī)模保險(xiǎn)公司也在積極拿地，期望享有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
險(xiǎn)企對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的熱衷源于市場(chǎng)前景廣闊。有券商研究報(bào)告認(rèn)為，到2050年中國(guó)老年人消費(fèi)需求將達(dá)到5萬(wàn)億元，當(dāng)前每年為老人提供的產(chǎn)品總價(jià)值不足1000億元。
而險(xiǎn)企參與養(yǎng)老地產(chǎn)具有天然優(yōu)勢(shì)。比如，壽險(xiǎn)資金的周期長(zhǎng)，對(duì)資產(chǎn)的流動(dòng)性要求不高；以項(xiàng)目未來(lái)的居住權(quán)打包成保險(xiǎn)產(chǎn)品，可解決資金回收期長(zhǎng)問(wèn)題。此外，保險(xiǎn)公司有大量高端客戶，是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目天然的市場(chǎng)資源。
面臨挑戰(zhàn)“開(kāi)花結(jié)果”待深耕
盡管險(xiǎn)資對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的計(jì)劃投資額已超過(guò)2000億元，但實(shí)際投資額僅為零頭。保監(jiān)會(huì)官員在去年年底的一次公開(kāi)論壇上透露，截至去年10月末，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的實(shí)際投資額僅為50億元。梳理去年10月以來(lái)的投資動(dòng)向，險(xiǎn)資對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的投入依然是計(jì)劃投資額高企，實(shí)際投資額增長(zhǎng)不多。諸多業(yè)內(nèi)人士稱，這是因?yàn)楸ｋU(xiǎn)企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)還處于探索階段。險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)必須長(zhǎng)期持有并運(yùn)營(yíng)，這對(duì)其資金管理能力、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和管理能力提出了考驗(yàn)。
陳東升認(rèn)為，養(yǎng)老社區(qū)絕對(duì)不是暴利產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)很低回報(bào)、很長(zhǎng)周期的商業(yè)模式。“養(yǎng)老地產(chǎn)需要大量的資金投入。”在華泰保險(xiǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理?xiàng)钇娇磥?lái)，險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)最大的挑戰(zhàn)不是拿地、養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，而是后期一系列養(yǎng)老服務(wù)的提供和完善。長(zhǎng)江證券(000783,股吧)分析師劉俊同樣認(rèn)為，相較于鋼筋混凝土的建設(shè)，專業(yè)醫(yī)護(hù)團(tuán)隊(duì)的培育更加重要。“長(zhǎng)期看護(hù)”和“專業(yè)照護(hù)”是切入養(yǎng)老市場(chǎng)的更好端口。第一步做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，第二步謀求與醫(yī)療護(hù)理行業(yè)的深入合作，軟硬兼施，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)才能真正分得養(yǎng)老市場(chǎng)的一杯羹。
解讀
陳東升認(rèn)為，養(yǎng)老社區(qū)絕對(duì)不是暴利產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)很低回報(bào)、很長(zhǎng)周期的商業(yè)模式。“養(yǎng)老地產(chǎn)需要大量的資金投入。”在華泰保險(xiǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理?xiàng)钇娇磥?lái)，險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)最大的挑戰(zhàn)不是拿地、養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，而是后期一系列養(yǎng)老服務(wù)的提供和完善。長(zhǎng)江證券(000783,股吧)分析師劉俊同樣認(rèn)為，相較于鋼筋混凝土的建設(shè)，專業(yè)醫(yī)護(hù)團(tuán)隊(duì)的培育更加重要。“長(zhǎng)期看護(hù)”和“專業(yè)照護(hù)”是切入養(yǎng)老市場(chǎng)的更好端口。第一步做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，第二步謀求與醫(yī)療護(hù)理行業(yè)的深入合作，軟硬兼施，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)才能真正分得養(yǎng)老市場(chǎng)的一杯羹。
解讀
扶持力度需加強(qiáng)
“對(duì)參保人來(lái)講，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展解決的是服務(wù)的問(wèn)題。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院世界社保研究中心主任鄭秉文分析，目前的居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三種養(yǎng)老方式都有問(wèn)題亟待解決。對(duì)于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，一定要鼓勵(lì)民間資本參與，加大市場(chǎng)化改革力度，制造和維護(hù)一個(gè)民間資本進(jìn)入的良好與公平的市場(chǎng)環(huán)境。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和保險(xiǎn)的結(jié)合才剛剛開(kāi)始，當(dāng)前是保險(xiǎn)公司布局養(yǎng)老地產(chǎn)的好時(shí)機(jī)，但盈利至少在5年之后。在此起步階段，應(yīng)加大政策對(duì)險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)的扶持力度。
按目前保監(jiān)會(huì)政策，險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)被限定在“只租不售”范圍。這給一些保險(xiǎn)公司帶來(lái)了資金壓力。合眾人壽董事長(zhǎng)戴皓認(rèn)為，如果完全按照租賃模式，對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)投資大、收益低、周期長(zhǎng)，很難調(diào)動(dòng)社會(huì)資本投入的積極性。而消費(fèi)者不喜歡租房，更偏好購(gòu)買，居住在自己家里。因此，養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)“可租可售”。
他還建議，對(duì)實(shí)物型養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃給予個(gè)人所得稅延遲繳稅的優(yōu)惠政策，即參與實(shí)物型養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃的個(gè)人，其繳納的保險(xiǎn)費(fèi)在不超過(guò)個(gè)人收入一定比例的范圍內(nèi)不繳納個(gè)人所得稅，而是在領(lǐng)取年金入住養(yǎng)老社區(qū)的時(shí)候再繳納個(gè)人所得稅。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和保險(xiǎn)的結(jié)合才剛剛開(kāi)始，當(dāng)前是保險(xiǎn)公司布局養(yǎng)老地產(chǎn)的好時(shí)機(jī)，但盈利至少在5年之后。在此起步階段，應(yīng)加大政策對(duì)險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)的扶持力度。
按目前保監(jiān)會(huì)政策，險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)被限定在“只租不售”范圍。這給一些保險(xiǎn)公司帶來(lái)了資金壓力。合眾人壽董事長(zhǎng)戴皓認(rèn)為，如果完全按照租賃模式，對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)投資大、收益低、周期長(zhǎng)，很難調(diào)動(dòng)社會(huì)資本投入的積極性。而消費(fèi)者不喜歡租房，更偏好購(gòu)買，居住在自己家里。因此，養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)“可租可售”。
他還建議，對(duì)實(shí)物型養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃給予個(gè)人所得稅延遲繳稅的優(yōu)惠政策，即參與實(shí)物型養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃的個(gè)人，其繳納的保險(xiǎn)費(fèi)在不超過(guò)個(gè)人收入一定比例的范圍內(nèi)不繳納個(gè)人所得稅，而是在領(lǐng)取年金入住養(yǎng)老社區(qū)的時(shí)候再繳納個(gè)人所得稅。
