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民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地難優(yōu)惠
日期：2013-07-24 來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
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早在10年前，四川省就已經(jīng)形成了養(yǎng)老地產(chǎn)雛形。去年5月，四川省又率先提出了養(yǎng)老用地目錄劃撥方案，一時(shí)間四川省成為了國(guó)內(nèi)突破養(yǎng)老用地桎梏的先行省份之一。
時(shí)至今日，四川省養(yǎng)老用地的進(jìn)展卻十分緩慢，幾乎沒(méi)有正式的以養(yǎng)老用地名義進(jìn)行的土地交易記錄。更有知情人士稱，四川省目前還沒(méi)有純粹的養(yǎng)老項(xiàng)目，不是以“養(yǎng)老”之名銷售地產(chǎn)項(xiàng)目，就是以旅游和養(yǎng)老結(jié)合的項(xiàng)目為主。
成都市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)也證實(shí)了這一點(diǎn)。據(jù)他介紹，目前成都市針對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目的用地均是商業(yè)性質(zhì)，還沒(méi)有單獨(dú)的養(yǎng)老地產(chǎn)用地指標(biāo)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，所有的商業(yè)用地必須統(tǒng)一以招拍掛的形式出讓。另?yè)?jù)成都市國(guó)土資源局介紹，截至去年，沒(méi)有一處養(yǎng)老規(guī)劃用地的交易記錄。
一個(gè)值得期待的消息是，成都市養(yǎng)老用地或?qū)⑵票?。目前，成都市民政局正在向四川省?guó)土資源廳申請(qǐng)一批養(yǎng)老機(jī)構(gòu)專項(xiàng)用地，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)就可獲得批準(zhǔn)并投入使用，這對(duì)成都養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展將是一個(gè)極大促進(jìn)。
民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地難優(yōu)惠
據(jù)四川省民政廳提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，全省60歲以上老人約1473萬(wàn)人，占總戶籍人口的16.4%，高出全國(guó)平均水平3個(gè)多百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)2015年末將達(dá)到1645萬(wàn)人，約占總?cè)丝诘?0%。
日益嚴(yán)峻的老齡化趨勢(shì)及養(yǎng)老市場(chǎng)商機(jī)吸引了民營(yíng)資本的關(guān)注與投入。然而，民營(yíng)資本投資建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最大的困擾之一就是高價(jià)的土地。
針對(duì)這一問(wèn)題，2012年5月，四川省民政廳就在其出臺(tái)的《關(guān)于開(kāi)展“社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進(jìn)年”活動(dòng)暨啟動(dòng)“敬老愛(ài)老助老工程”的實(shí)施意見(jiàn)》中明確，符合相關(guān)條件要求的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地可按照土地劃撥目錄依法劃撥。規(guī)定將社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，按照土地劃撥目錄依法劃撥。
然而，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，養(yǎng)老用地劃撥安排僅僅指向了新辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，新辦的營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)用地，依然得通過(guò)商業(yè)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式取得。
四川省民政廳福利處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，雖然民政部提出在民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地上給予優(yōu)惠，但究竟是按劃撥方式還是低價(jià)有償供地方式，目前還沒(méi)有確定，省政府也沒(méi)有具體的細(xì)則出臺(tái)。
“目前國(guó)土資源廳確實(shí)沒(méi)有在養(yǎng)老用地出讓方式上有具體動(dòng)作。養(yǎng)老用地出讓方式的試點(diǎn)任務(wù)落在了成都市國(guó)土資源局肩上。”四川省國(guó)土資源廳一工作人員表示。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者也向成都市國(guó)土資源局進(jìn)行了詢問(wèn)，其工作人員表示，目前民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)拿地上是沒(méi)有任何優(yōu)惠政策，“因?yàn)槭菭I(yíng)利性質(zhì)的”。
即便是今年3月份，中石化與成都市郫縣簽約投資80億元打造的被譽(yù)為“成都民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)破冰”的千畝養(yǎng)老地產(chǎn)也因多種因素未能獲得用地方面的優(yōu)待。
成都的期待
據(jù)成都市民政局統(tǒng)計(jì)，截至去年9月，成都市民政局已登記的198家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，僅有34家為民辦，占17%，遠(yuǎn)低于北京、上海等城市約50%的比例。而現(xiàn)有的34家民辦養(yǎng)老院，33家都是通過(guò)租地建房。
按照規(guī)定，新建的固定建筑需要獲得土地所有權(quán)，租地建房并不合法，且隨時(shí)面臨著政府征地拆遷的風(fēng)險(xiǎn)，“征地意味著搬遷，搬遷會(huì)導(dǎo)致客戶流失，這會(huì)使民營(yíng)機(jī)構(gòu)的日子更加難過(guò)。”成都一養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示。
要想購(gòu)買土地，企業(yè)只能選擇商業(yè)用地。雖然養(yǎng)老規(guī)劃用地在去年已納入省政府規(guī)劃，但這一規(guī)劃都指向了非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，民間企業(yè)很難獲得相應(yīng)的土地支持。
商業(yè)用地雖有供應(yīng)量，但會(huì)導(dǎo)致企業(yè)前期開(kāi)發(fā)成本大大增加，加上開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、收益率低，致使很多民營(yíng)資本在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資建設(shè)方面卻步，也制約了民間資本開(kāi)發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目的熱情。
“營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就應(yīng)通過(guò)招拍掛方式獲得土地。”一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)屬于商業(yè)行為，理應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)則，且優(yōu)惠的土地政策可能會(huì)使養(yǎng)老地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)企業(yè)圈地的工具。
對(duì)此，四川省老齡辦調(diào)研處處長(zhǎng)聶奎并不贊同，“目前，用于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土地仍舊缺乏，拿地已是困難，因此不存在囤積圈地的情況。”他認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)具有特殊的社會(huì)性和收益特點(diǎn)，不能等同于一般商業(yè)項(xiàng)目，政策應(yīng)該盡快配套，盡快解決土地問(wèn)題。在他看來(lái)，如果成都能夠仿效北京推出養(yǎng)老綜合用地，成都的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展一定會(huì)大大加快。
另?yè)?jù)聶奎透露，為了推動(dòng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，成都市民政局正在向四川省國(guó)土資源廳申請(qǐng)一批養(yǎng)老機(jī)構(gòu)專項(xiàng)用地，預(yù)計(jì)在今年年內(nèi)就可以獲得批準(zhǔn)并投入使用。
此外，根據(jù)《成都市養(yǎng)老設(shè)施布局規(guī)劃》，到2020年成都市共規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施總面積11709畝。民間資本可以通過(guò)掛牌方式、以不低于土地成本的優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買。
時(shí)至今日，四川省養(yǎng)老用地的進(jìn)展卻十分緩慢，幾乎沒(méi)有正式的以養(yǎng)老用地名義進(jìn)行的土地交易記錄。更有知情人士稱，四川省目前還沒(méi)有純粹的養(yǎng)老項(xiàng)目，不是以“養(yǎng)老”之名銷售地產(chǎn)項(xiàng)目，就是以旅游和養(yǎng)老結(jié)合的項(xiàng)目為主。
成都市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)也證實(shí)了這一點(diǎn)。據(jù)他介紹，目前成都市針對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目的用地均是商業(yè)性質(zhì)，還沒(méi)有單獨(dú)的養(yǎng)老地產(chǎn)用地指標(biāo)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，所有的商業(yè)用地必須統(tǒng)一以招拍掛的形式出讓。另?yè)?jù)成都市國(guó)土資源局介紹，截至去年，沒(méi)有一處養(yǎng)老規(guī)劃用地的交易記錄。
一個(gè)值得期待的消息是，成都市養(yǎng)老用地或?qū)⑵票?。目前，成都市民政局正在向四川省?guó)土資源廳申請(qǐng)一批養(yǎng)老機(jī)構(gòu)專項(xiàng)用地，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)就可獲得批準(zhǔn)并投入使用，這對(duì)成都養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展將是一個(gè)極大促進(jìn)。
民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地難優(yōu)惠
據(jù)四川省民政廳提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，全省60歲以上老人約1473萬(wàn)人，占總戶籍人口的16.4%，高出全國(guó)平均水平3個(gè)多百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)2015年末將達(dá)到1645萬(wàn)人，約占總?cè)丝诘?0%。
日益嚴(yán)峻的老齡化趨勢(shì)及養(yǎng)老市場(chǎng)商機(jī)吸引了民營(yíng)資本的關(guān)注與投入。然而，民營(yíng)資本投資建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最大的困擾之一就是高價(jià)的土地。
針對(duì)這一問(wèn)題，2012年5月，四川省民政廳就在其出臺(tái)的《關(guān)于開(kāi)展“社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進(jìn)年”活動(dòng)暨啟動(dòng)“敬老愛(ài)老助老工程”的實(shí)施意見(jiàn)》中明確，符合相關(guān)條件要求的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地可按照土地劃撥目錄依法劃撥。規(guī)定將社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，按照土地劃撥目錄依法劃撥。
然而，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，養(yǎng)老用地劃撥安排僅僅指向了新辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，新辦的營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)用地，依然得通過(guò)商業(yè)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式取得。
四川省民政廳福利處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，雖然民政部提出在民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地上給予優(yōu)惠，但究竟是按劃撥方式還是低價(jià)有償供地方式，目前還沒(méi)有確定，省政府也沒(méi)有具體的細(xì)則出臺(tái)。
“目前國(guó)土資源廳確實(shí)沒(méi)有在養(yǎng)老用地出讓方式上有具體動(dòng)作。養(yǎng)老用地出讓方式的試點(diǎn)任務(wù)落在了成都市國(guó)土資源局肩上。”四川省國(guó)土資源廳一工作人員表示。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者也向成都市國(guó)土資源局進(jìn)行了詢問(wèn)，其工作人員表示，目前民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)拿地上是沒(méi)有任何優(yōu)惠政策，“因?yàn)槭菭I(yíng)利性質(zhì)的”。
即便是今年3月份，中石化與成都市郫縣簽約投資80億元打造的被譽(yù)為“成都民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)破冰”的千畝養(yǎng)老地產(chǎn)也因多種因素未能獲得用地方面的優(yōu)待。
成都的期待
據(jù)成都市民政局統(tǒng)計(jì)，截至去年9月，成都市民政局已登記的198家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，僅有34家為民辦，占17%，遠(yuǎn)低于北京、上海等城市約50%的比例。而現(xiàn)有的34家民辦養(yǎng)老院，33家都是通過(guò)租地建房。
按照規(guī)定，新建的固定建筑需要獲得土地所有權(quán)，租地建房并不合法，且隨時(shí)面臨著政府征地拆遷的風(fēng)險(xiǎn)，“征地意味著搬遷，搬遷會(huì)導(dǎo)致客戶流失，這會(huì)使民營(yíng)機(jī)構(gòu)的日子更加難過(guò)。”成都一養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示。
要想購(gòu)買土地，企業(yè)只能選擇商業(yè)用地。雖然養(yǎng)老規(guī)劃用地在去年已納入省政府規(guī)劃，但這一規(guī)劃都指向了非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，民間企業(yè)很難獲得相應(yīng)的土地支持。
商業(yè)用地雖有供應(yīng)量，但會(huì)導(dǎo)致企業(yè)前期開(kāi)發(fā)成本大大增加，加上開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、收益率低，致使很多民營(yíng)資本在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資建設(shè)方面卻步，也制約了民間資本開(kāi)發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目的熱情。
“營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就應(yīng)通過(guò)招拍掛方式獲得土地。”一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)屬于商業(yè)行為，理應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)則，且優(yōu)惠的土地政策可能會(huì)使養(yǎng)老地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)企業(yè)圈地的工具。
對(duì)此，四川省老齡辦調(diào)研處處長(zhǎng)聶奎并不贊同，“目前，用于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土地仍舊缺乏，拿地已是困難，因此不存在囤積圈地的情況。”他認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)具有特殊的社會(huì)性和收益特點(diǎn)，不能等同于一般商業(yè)項(xiàng)目，政策應(yīng)該盡快配套，盡快解決土地問(wèn)題。在他看來(lái)，如果成都能夠仿效北京推出養(yǎng)老綜合用地，成都的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展一定會(huì)大大加快。
另?yè)?jù)聶奎透露，為了推動(dòng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，成都市民政局正在向四川省國(guó)土資源廳申請(qǐng)一批養(yǎng)老機(jī)構(gòu)專項(xiàng)用地，預(yù)計(jì)在今年年內(nèi)就可以獲得批準(zhǔn)并投入使用。
此外，根據(jù)《成都市養(yǎng)老設(shè)施布局規(guī)劃》，到2020年成都市共規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施總面積11709畝。民間資本可以通過(guò)掛牌方式、以不低于土地成本的優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買。
