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全國首家會員制養(yǎng)老模式機構追蹤調查
日期：2013-06-28 來源：中房網(wǎng)
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6月23日早上10點，70歲的王奶奶和往常一樣，在國際敬老院的棋牌室打了一會牌，繞著靜心湖遛彎兒。這個叫做太申祥和山莊的園林建筑，頗有明清王府風格，景色怡人，在京城廣為人知。
北京太申祥和山莊(國際敬老院)(簡稱：太申祥和)，是全國首家推行會員制養(yǎng)老模式的敬老機構。王奶奶與老伴2010年8月成為這里的會員，按照合約，會員服務期滿后，其會費將如數(shù)奉還。
3年過去了，老兩口在養(yǎng)老院的生活怡然自得，選擇繼續(xù)住下去。而他們在3年前看起來還算昂貴的88萬元會費，今天漲至120萬還一房難求。
太申祥和的一房難求映射出了當今養(yǎng)老地產(chǎn)的火爆，伴隨“銀發(fā)時代”的來臨，敏銳的開發(fā)商已經(jīng)嗅到了養(yǎng)老地產(chǎn)的商機，加上嚴厲的調控政策對住宅市場的打壓，使得養(yǎng)老地產(chǎn)成為房企新的投資熱點。
然而，盡管當下養(yǎng)老地產(chǎn)火爆，但是由于政策不完善、市場秩序混亂、經(jīng)營管理經(jīng)驗缺乏等，開發(fā)商尚未探詢出一種成熟的盈利模式。太申祥和山莊的會員制，成為被效仿的方式之一。
首推會員制
太申祥和1999年10月開始試營業(yè)，如今已有近1000位老人在這里居住和生活。敬老院所有房間均設有應急呼叫系統(tǒng)，24小時熱水供應，電視、電話、空調等一應俱全，每天有專人打掃衛(wèi)生、護理，還有老年餐廳、各種娛樂設施等。
歷經(jīng)10多年的發(fā)展，這一最初定位為養(yǎng)老地產(chǎn)的項目，已經(jīng)發(fā)展為集養(yǎng)老、養(yǎng)生、會議、餐飲、酒店等眾多業(yè)態(tài)為一體的綜合性度假村，盡管其借力于北京地緣優(yōu)勢的發(fā)展似乎不存在太多可復制性。但是，這一項目的養(yǎng)生化經(jīng)營亦可為眾多養(yǎng)老地產(chǎn)項目提供一定的借鑒。
中國紅色保健研究院院長、北京太醫(yī)館首席亞健康專家閆民川，同時也是養(yǎng)老院會員制設計者之一，在介紹養(yǎng)老院的來由時告訴記者，“與其他較早涉足養(yǎng)老地產(chǎn)項目的人一樣，太申祥和山莊的創(chuàng)始人楊海金打造這一項目既有偶然性，又有著必然性。”
1996年，楊海金的一位老師，某著名高校知名教授、博士生導師退休后，因子女均在國外定居，老人家心臟病突發(fā)死在了自己家里，幾天后才被人發(fā)現(xiàn)。
這件事給了楊海金很大刺激，作為德學深厚的高級知識分子，晚景如此凄涼，讓他悲傷之余深感遺憾。楊海金于是開始探索一種面向高端老年人群的養(yǎng)老模式。
1999年9月，楊海金投資1.2億元，在北京租用了占地150畝的一塊土地。2002年10月16日，太申祥和正式投入運營。
區(qū)別于一般福利性質的養(yǎng)老院，太申祥和的運營模式在當時具有很強的創(chuàng)新性，它是全國首家推行會員制養(yǎng)老模式的國際敬老院。在會員制下，其提供的服務給那些見過太多硬件不足、服務乏善可陳的養(yǎng)老院，而沒有勇氣去住的老人帶來了新的生活選擇。
“老人取得會籍后享有會員權益，可享受山莊提供的專屬客房居住權，同時免費使用康樂場所，例如游泳池、凈桑拿、乒乓球、臺球、棋牌室、圖書資料室、書畫社、多功能廳等；其次，根據(jù)押金數(shù)額確定會員級別并挑選房間。”閆民川如是說。
這一全新的養(yǎng)老模式在當時讓人眼前一亮，而其一次性交齊會員費(除了餐費、水費、電費、電話費等自理，無其他任何月費)的收費模式更是吸引了大批客戶。
具體而言，凡是符合條件的老人，在自愿原則下，只需繳納一定的會費，經(jīng)院務會審批通過，即可成為山莊的會員。作為會員，老人們來去自由，既可長期居住，也可以短期散心，收費以日計算。如果想要退會，那也很簡單——即退回押金。
“當時，一次性繳納會員費是20萬～50萬元。除了生活費之外，無需繳納任何月費是太申祥和的最大特點和優(yōu)勢。這一點吸引了一批有一定積蓄、但無高額月費支付能力的中端客戶。”閆民川介紹。
養(yǎng)生支撐養(yǎng)老
這一模式雖然在最初能夠降低門檻吸引眾多客戶，但是，隨著經(jīng)營規(guī)模的擴大，其經(jīng)營也呈現(xiàn)一定的疲態(tài)。
為了增強市場的吸引力，并提升項目運營空間，太申祥和逐漸借助自身的資源優(yōu)勢提高了其在養(yǎng)老之外的業(yè)態(tài)規(guī)模，包括餐飲、度假、養(yǎng)生、旅游、會所等相關業(yè)態(tài)。
記者了解到，太申祥和不單單是一個敬老院。敬老院是太申祥和山莊的一部分，敬老院的后盾是太申祥和山莊，通過太申祥和山莊的養(yǎng)生、旅游度假項目盈利來彌補敬老院的日常成本支出。
而這其中，2006年正式運營并以高端醫(yī)療資源享譽北京的太醫(yī)館無疑對敬老院的持續(xù)發(fā)展起到了重要作用。
據(jù)閆民川介紹，太醫(yī)館匯集了曾擔任毛澤東、周恩來、朱德、鄧小平等黨和國家領導人的保健醫(yī)生和現(xiàn)任領導人的保健專家，國醫(yī)泰斗及四大名醫(yī)嫡傳弟子，中國中醫(yī)科學院首席研究員等60多位(皇城御醫(yī))。原中央保健局局長王敏清教授還親自擔任太醫(yī)館名譽館長。
以太醫(yī)館為基礎和引擎，這幾年來，太申祥和的養(yǎng)生項目逐漸成系統(tǒng)，并成為了山莊的標簽之一。包括太醫(yī)館在內，山莊還包括提供“精神養(yǎng)生”的太和書院、提供高端養(yǎng)生餐和養(yǎng)生藥浴的王府會館以及提供養(yǎng)生產(chǎn)品的醫(yī)藥科技公司等等。
“如今，養(yǎng)老院并不是我們的盈利點，它之所以能夠順暢運營，很大程度依托于山莊的養(yǎng)生項目，也就是我們的太醫(yī)館。不過，太申祥和的核心始終是敬老院，其他項目的發(fā)展都是為了敬老院的順利運營。”閆民川表示。
搶灘養(yǎng)老市場
如今，太申祥和成為養(yǎng)老地產(chǎn)“海洋”中的一葉扁舟，養(yǎng)老地產(chǎn)一夜之間遍地開花，到處都在講養(yǎng)老地產(chǎn)，開發(fā)商在各種場合表態(tài)或鼓吹“養(yǎng)老地產(chǎn)是未來趨勢”。但究竟什么是養(yǎng)老地產(chǎn)、誰來做、怎么做、做什么，都還是霧里看花。
據(jù)粗略統(tǒng)計，目前全國已有超過20家中、大型房企高調宣布進軍或涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，如萬科、保利、綠城、遠洋、花樣年等，有的還專門成立了“養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)部”或“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司”。
與此同時，險企對養(yǎng)老地產(chǎn)的垂青也早已醞釀已久。2009年開始，保險資金被允許涉足不動產(chǎn)投資，同年11月，泰康人壽在國內首倡和實施的養(yǎng)老社區(qū)項目獲得保監(jiān)會批準，成為國內第一個獲得試點資格的保險公司。此后，泰康人壽、中國平安相繼投資養(yǎng)老市場。
不乏業(yè)內人士指出：養(yǎng)老地產(chǎn)盡管市場廣闊，但是資金回籠慢、回報周期長、運營模式復雜、利潤率低于常規(guī)物業(yè)。而養(yǎng)老地產(chǎn)之所以火爆，很大部分原因在于住宅限購政策，因為住宅市場受限，開發(fā)商轉而尋找平衡市場風險的產(chǎn)品，養(yǎng)老地產(chǎn)由此被推上熱炒的高潮。
正因如此，多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，說穿了就是打著養(yǎng)老的“標簽”，行圈地賣房之實。有房企甚至坦言，搞養(yǎng)老地產(chǎn)其實只是借助品牌和營銷“噱頭”，促進住宅地產(chǎn)的銷售。
曾有一位地產(chǎn)行業(yè)機構人士告訴記者，如果某個地產(chǎn)項目號稱“養(yǎng)老地產(chǎn)”，項目內規(guī)劃有老年公寓，一般來說這個項目不會通過正規(guī)土地招拍掛拿地，沒有辦法才打著做養(yǎng)老地產(chǎn)的噱頭開發(fā)住宅并進行銷售的。他還提醒購房者遇到類似物業(yè)最好多注意土地的使用年限。
“現(xiàn)在認為養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)的華麗轉身，我覺得很危險。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生曾經(jīng)收到一封郵件，美國最大的養(yǎng)老集團在中國考察以后決定退出中國市場，因為他認為中國老年住區(qū)的發(fā)展走入了房地產(chǎn)的陷阱。
模式待考
究其原因，多數(shù)參與其中的企業(yè)對于養(yǎng)老地產(chǎn)未來的盈利模式并沒有一個清晰的認識。不少企業(yè)還是按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式，或者說商品房開發(fā)模式來開發(fā)、運營養(yǎng)老地產(chǎn)。
的確，一個尷尬的現(xiàn)實是，養(yǎng)老地產(chǎn)項目很難盈利，已投入運營的養(yǎng)老公寓，也難以獲得老年群體的認可。迫于無奈，很多企業(yè)做養(yǎng)老地產(chǎn)，是想把這塊作為未來新的增長點，并非為了圈地，但確實沒有找到很好的盈利模式。
與商品住宅相比，養(yǎng)老地產(chǎn)實質賣的是服務，需要后期系統(tǒng)的管理、經(jīng)營來支持項目運轉，而房子本身只是一個提供服務的載體。
“很多企業(yè)在做養(yǎng)老地產(chǎn)的時候還停留在賺快錢上，依舊希望通過賣房來獲得快速盈利，真正做服務的少之又少。”中邦耀華管理顧問公司總經(jīng)理覃瓊逸表示。
如今，一些開發(fā)商選擇只建設不運營，只完成產(chǎn)品開發(fā)，這樣避免了物業(yè)運營風險，同時縮短了投資回收期。然而，由于對養(yǎng)老地產(chǎn)利潤挖掘不夠，這類企業(yè)無法獲得物業(yè)經(jīng)營帶來的增值收入和溢價收入。
配合這類企業(yè)的生存，一批專注于管理運營的企業(yè)應運而生，這樣將有利于運營能力的提升，由于不參與開發(fā)，因此對資金要求相對要小，規(guī)避了資金難題。但是對物業(yè)開發(fā)的質量和設計都無法控制。
由此看來，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)需要把建設與運營相結合，開發(fā)商通過開發(fā)住宅，以及服務、醫(yī)療等相關產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)，豐富企業(yè)利潤來源，享受相關增值收入。由于，投資回收期長，對開發(fā)商資金要求較高，同時對企業(yè)的經(jīng)營管理經(jīng)驗和能力，以及各種社會資源的整合和協(xié)調能力有較高要求。
土地的瓶頸
養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展是否順暢，很大程度取決于養(yǎng)老用地政策，一直以來，業(yè)內人士不斷呼吁制定養(yǎng)老機構拿地的相關優(yōu)惠政策。然而，因擔心養(yǎng)老項目成為拿地的幌子，政府的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地政策一直停滯不前。
近年來，地價漲幅驚人，而商業(yè)型養(yǎng)老項目基本都建在國有出讓土地上，由于在城市規(guī)劃領域中沒有“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地”這一土地用途，多數(shù)養(yǎng)老項目的土地只能以招拍掛方式獲得，導致前期投入中的土地成本非常高。
由于養(yǎng)老地產(chǎn)土地成本與普通商業(yè)用地沒有區(qū)別，可是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報周期一般都要7至10年，是商業(yè)地產(chǎn)的兩倍，投資高、回報低讓很多投資企業(yè)心有余而力不足。
除此之外，普通住宅可以全部銷售，而做養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)要做醫(yī)院，還要做養(yǎng)老的配套設施，且價錢不能太高，導致經(jīng)營壓力加大，持續(xù)發(fā)展也面臨問題。
對此，市場人士認為，土地成本和較重稅賦直接造成開發(fā)成本高和后續(xù)經(jīng)營不定。就目前來說，政策突破的時間表和力度仍有很大不確定性。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)配套及其附屬醫(yī)療設施建設也需要相關政策扶持，這樣作為長期性經(jīng)營性的項目，才不會因為沉重的稅費負擔而無法持續(xù)經(jīng)營。
“在出臺養(yǎng)老用地政策的同時，還要預防企業(yè)以養(yǎng)老的幌子拿地搞商業(yè)地產(chǎn)。”國內某養(yǎng)老雜志表示，一些開發(fā)商以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為由獲取土地，卻以商業(yè)地產(chǎn)的模式營運，將建好的房屋出售的情況也確實存在。
質疑會員制
面臨這種壓力，會員制成為頗受養(yǎng)老地產(chǎn)項目青睞的經(jīng)營方式之一。太申祥和與親和源對于會員制的嘗試，均取得了階段性的成功。因此，近年來，會員制一度成為養(yǎng)老地產(chǎn)項目爭相模仿的經(jīng)營方式。
談及設計會員制的初衷，親和源股份有限公司副總經(jīng)理、研究中心副主任王波說，親和源希望打造一個全國范圍的養(yǎng)老俱樂部，“我們有一個中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，我們投資的項目或是別人投資的項目，共同構成一個養(yǎng)老服務網(wǎng)絡，老年會員可以實現(xiàn)全國養(yǎng)老。”
相對于美好的遠景，現(xiàn)實往往是殘酷的。盡管會員制的經(jīng)營方式頗受業(yè)內人士好評，但是針對會員制養(yǎng)老，業(yè)內曾經(jīng)爆發(fā)了一場爭論。
業(yè)界爭議的焦點是，采用會員制的方式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，最關鍵的問題是，會員享受的是養(yǎng)老地產(chǎn)中房屋的使用權，而產(chǎn)權和使用權是分離的，未來一旦企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)問題，會員可能面臨較大的風險。另外，會員制還被質疑是一種集資模式，可能會觸及法律紅線。
北京市京華律師事務所律師王佳紅指出，非法集資有兩個特征，一是未經(jīng)有關部門批準向不特定公眾募集資金，二是承諾投資回報。但目前養(yǎng)老地產(chǎn)的會員制不符合這兩個特征，僅是屬于一種集資形式。但它存在兩個風險，一是收費不明確，費用使用混亂；二是會員沒有產(chǎn)權，只有使用權，無法繼承和轉讓。
“如果這些會費是租金，那么租賃合同不能超過20年；如果提前支付費用購買的是物業(yè)使用權，嚴格講，房屋使用權的轉讓不受法律保護。如果是物業(yè)費，那就不能一次支付多年的費用。如果是押金，就存在資金的監(jiān)管和使用安全問題。”北京房地產(chǎn)學會政策法規(guī)專業(yè)委員會委員王建文也表達了對于會員制運營風險的擔憂。
模式先行
養(yǎng)老地產(chǎn)不應該完全是地產(chǎn)，它的涉及方面很廣，是一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈，包括醫(yī)療護理、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務等。“老齡化產(chǎn)業(yè)帶有一定的公益性，應該在服務上多做文章，不只是房地產(chǎn)商賣房子那么簡單。”覃瓊逸告訴記者。
北京中天?？低顿Y有限公司(中天海康)幾年前已經(jīng)嗅到了養(yǎng)老地產(chǎn)的商機，然而，他們并沒有隨波逐流，大力投資開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。經(jīng)過多方考察，他們成立了北京萬福年華養(yǎng)老服務有限公司，建立了一個多層級的養(yǎng)老服務體系。
萬福年華總經(jīng)理助理劉媛媛對記者說，“放眼全球，從美國和歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)實來看，做養(yǎng)老事業(yè)是微利的，因為這個事業(yè)本身具有相當程度上的公益性。”
她還表示，公司從養(yǎng)老服務開始，旨在打造一個成功的經(jīng)營模式，一旦模式成熟，公司將會大力投資開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。只有擁有了成熟的經(jīng)營、管理、服務團隊，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)才會水到渠成。
的確，養(yǎng)老地產(chǎn)和普通房地產(chǎn)營運概念及模式存在極大差異，房地產(chǎn)開發(fā)商在進入養(yǎng)老地產(chǎn)的初期必需結合養(yǎng)老專業(yè)團隊，從建筑規(guī)劃設計、流程設計、硬體設施安置、人員培訓等方面進行完整的規(guī)劃，這樣才能快速建立經(jīng)營模式。
覃瓊逸說，“開發(fā)商在地產(chǎn)與養(yǎng)老服務之間應該突出養(yǎng)老服務功能。如果把養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅看成地產(chǎn)的一個種類，注重短期回報，則很難獲得市場認可。走長期發(fā)展路徑，是投資商進入養(yǎng)老地產(chǎn)領域的一個基本心態(tài)。”
有心房企要做好做大養(yǎng)老地產(chǎn)，還需沉下心來，去“標簽化”存“標準化”。從選址到住宅設計、服務體系等環(huán)節(jié)構建起標準化服務體系，形成一個成熟的、可持續(xù)且能復制推廣的標準化商業(yè)模式。
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