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“幌”言下的養(yǎng)老地產
日期：2013-06-26 來源：搜狐焦點網
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老齡化的趨勢影響了各行業(yè)的調整，房地產行業(yè)亦是如此，大小房企紛紛瞄準了養(yǎng)老地產這一紅利蛋糕，地產大佬首當其沖，各大險企也是緊隨其后，更有眾多蝦米房企躊躇滿志欲在養(yǎng)老地產分一杯殘羹。面對養(yǎng)老地產的逐漸火熱，記者采訪了廣州景森設計公司總裁肖至先生，看看他對養(yǎng)老地產有什么獨到見解。
前景廣闊 房企紛紛試水
中國未富先老，是世界上第一個老年人口過億的國家。目前我國老年人口近2億，因此“我們明天如何養(yǎng)老”已成為無可避免的社會問題。由于中國人口老齡化結構的問題，以及中國的計劃生育政策，形成了一批“421”家庭，上面有四個老人，中間一代兩個人，下面一個孩子。“421”家庭出現以后，對家庭的養(yǎng)老功能形成了沖擊，為養(yǎng)老產業(yè)帶來了巨大的市場空間。
于是開發(fā)商開始窺伺這塊蛋糕，紛紛打出養(yǎng)老地產概念。養(yǎng)老地產于是炒得火熱，可是縱觀全國，真正開發(fā)成功的項目幾乎沒有。“他們對養(yǎng)老地產的大方向并不明確，只是停留在養(yǎng)老地產的概念炒作上，連具體怎么做都還沒明確，卻紛紛試水拿地開發(fā)，我覺得這是一種不合邏輯的行為。”肖至說到。
利益驅動 淪為圈地工具
既然國內純粹的養(yǎng)老地產還沒有成功模式，為什么越來越多的房企進入這領域呢？肖至認為主要是兩方面的利益驅動。
短期利益：開發(fā)商可打著養(yǎng)老地產的幌子進行“圈地”。土地成本高是開發(fā)商面臨的最大難處，土地審批難造成的運營成本高等現實情況讓養(yǎng)老機構很難盈利，甚至可能長期面臨虧損。而且養(yǎng)老地產的投資回報周期長，在這種情況下，若非出于無奈，沒有哪家開發(fā)商愿意拿高價拍得的土地去做養(yǎng)老地產這種投資大、回報期長的項目。因此，更多開發(fā)企業(yè)都是打著做養(yǎng)老地產的旗號低價圈地，然后開發(fā)成住宅銷售。
長期利益： 開發(fā)商正是由于看到中國養(yǎng)老地產的巨大市場空間，未來會成為社會關注熱點和消費熱點，于是開發(fā)商從整體戰(zhàn)略發(fā)展上的角度考慮，進入養(yǎng)老地產開發(fā)的行列。
總體來說，開發(fā)商由于這兩方面的利益驅動，而紛紛試水養(yǎng)老地產，導致出現很多誤區(qū)，第一個誤區(qū)，名義上是搞養(yǎng)老地產，實質上在圈地；第二個誤區(qū)，在很遠的地方，離城市中心幾十公里之外，搞非常大的項目，把老年人和親人分割開來，從中國人重視家庭觀念的角度來說是不行的；第三個誤區(qū)，只重建設，輕后續(xù)運營和管理。
積極探索 尋求可行模式
由于中國的養(yǎng)老地產目前處于探索期，國內純粹的養(yǎng)老地產沒有成功模式。開發(fā)商對養(yǎng)老地產到底要怎么做，，主要面臨兩個問題：一是思路問題，即拿到地之后到底怎么做，是在所謂的養(yǎng)老社區(qū)只是象征性地設置一些老年人活動設施，而大部分還是做住宅和配套商業(yè)進行銷售，還是實打實地進行養(yǎng)老地產開發(fā)。二是運營問題，養(yǎng)老地產的建筑建成后，后期運營到底怎么做，還沒有探索出有效的模式。
肖至說：“我認為中國當前的養(yǎng)老地產必須走混合式的發(fā)展路線，用單一模式肯定死路一條。”其實關于養(yǎng)老地產的模式，中國也有許多新探索。他認為，普通社區(qū)中配建老年公寓的模式比較切實可行，會增大開發(fā)商的市場空間，既有經濟保障又有社會效益。
在普通社區(qū)配建老人公寓，家人可就近居住，老人不會感到孤單寂寞。對老年公寓進進行適老化設計，增加無障礙設計、增加扶手、滿足輪椅通行、增加呼叫設備、醫(yī)療設備、護理人員陪住等。在規(guī)劃設計時，建議將養(yǎng)老公寓靠近小區(qū)出入口或社區(qū)邊沿布置，一方面人員、車輛，如救護車出入方便，另一方面便于對養(yǎng)老公寓進行單獨管理。
如果在郊區(qū)圈一塊地開發(fā)養(yǎng)老地產，他覺得目前并不是最好的選擇。郊區(qū)環(huán)境雖好，但是醫(yī)療設施很難跟上。除非開發(fā)商和三甲醫(yī)院進行合作，在當地建設醫(yī)院，但是開發(fā)成本以及醫(yī)院利潤問題會產生摩擦，操作起來應該會比較困難。
完善配套 做好后期服務
養(yǎng)老離不開地產，但是養(yǎng)老更多的是照顧老年人的生活，說到底，服務才是最根本的。但目前國內現有的養(yǎng)老項目中，有的純粹是以養(yǎng)老住宅的名義銷售一般樓盤。更重要的是，這些冠名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，配套的硬件設施和軟件服務都處于空白或低水平階段，與真正意義上能夠滿足老年人的老年住宅相去甚遠。
真正的養(yǎng)老地產不應該完全是地產，它所涉及的方面很廣，是一套完整的產業(yè)鏈，包括醫(yī)療護理、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務直到日常起居呵護，不能一概而論。 真正成熟的養(yǎng)老地產應該在服務上多做文章，而不只是賣房子那么簡單的問題。
肖至最后強調，只有讓產品貼近社會化、市場化，而不能僅停留于概念的炒作。確切地把政策、標準和服務鏈條等完善起來，讓老人住得有“歸屬感”，中國養(yǎng)老地產的道路才會越走越好！
