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養(yǎng)老之惑
日期：2013-05-10 來(lái)源：新商務(wù)周刊
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對(duì)于嗅到養(yǎng)老地產(chǎn)商機(jī)的開(kāi)發(fā)商而言，將設(shè)想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的道路絕非坦途。政策的支持力度、土地及建筑物所有權(quán)的歸屬、融資渠道的開(kāi)拓、商業(yè)模式的選擇、后期的運(yùn)營(yíng)管理等，每一個(gè)因素都可能成為進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的阻礙
近日遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在其位于北京東南部亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的遠(yuǎn)洋天著項(xiàng)目?jī)?nèi)創(chuàng)建了首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，建筑面積近6,000平方米，床位數(shù)約110張，預(yù)計(jì)于今年7月投入試營(yíng)業(yè)。而此前綠地、保利、萬(wàn)科等房企也紛紛在其現(xiàn)有項(xiàng)目?jī)?nèi)布局養(yǎng)老地產(chǎn)，并專(zhuān)門(mén)設(shè)立養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)部。但實(shí)際操作中，我國(guó)的房地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)對(duì)于有別于普通商品房開(kāi)發(fā)的這一細(xì)分化門(mén)類(lèi)而言，養(yǎng)老地產(chǎn)的拿地模式、融資渠道以及后期運(yùn)營(yíng)管理目前在國(guó)內(nèi)尚屬亦步亦趨的探索階。
養(yǎng)老地產(chǎn)是開(kāi)發(fā)商的救命稻草？
財(cái)科所所長(zhǎng)賈康對(duì)記者指出，即便中國(guó)經(jīng)濟(jì)多個(gè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)供需平衡了，但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)毫無(wú)疑問(wèn)是屬于明顯的“短缺經(jīng)濟(jì)”。舉個(gè)例子，北京有2,000萬(wàn)人口，老年人口有10%達(dá)到200萬(wàn)人，即便只有一半需要養(yǎng)老服務(wù)，也有100萬(wàn)的人口。近年來(lái)隨著地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)，傳統(tǒng)的單一住宅開(kāi)發(fā)模式面臨經(jīng)營(yíng)困境，房企也看到這一短缺經(jīng)濟(jì)所蘊(yùn)涵的巨大市場(chǎng)空間，開(kāi)始進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。清華大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉發(fā)現(xiàn)許多開(kāi)發(fā)商有一個(gè)共同點(diǎn)：他們都是由于看到養(yǎng)老的巨大需求而進(jìn)行養(yǎng)老項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，先通過(guò)較低的價(jià)格拿到地塊，然后在房子開(kāi)建以后，甚至在房子已經(jīng)全部建成后才發(fā)現(xiàn)，不知如何進(jìn)行下一步的運(yùn)營(yíng)。同時(shí)社會(huì)上對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)做養(yǎng)老地產(chǎn)的質(zhì)疑之聲也甚囂塵上，質(zhì)疑之聲包括“開(kāi)發(fā)商以養(yǎng)老之名進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”、“某些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目名不副實(shí)”等。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為這些質(zhì)疑主要緣起于“養(yǎng)老地產(chǎn)”的概念界定不清，她提出用“養(yǎng)老住區(qū)”這個(gè)詞來(lái)定義養(yǎng)老項(xiàng)目更為準(zhǔn)確。她認(rèn)為，養(yǎng)老住區(qū)項(xiàng)目涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)眾多，大致包括衛(wèi)生健康、家政服務(wù)、老年設(shè)施、保險(xiǎn)業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游和娛樂(lè)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、咨詢(xún)服務(wù)業(yè)、其他特殊產(chǎn)業(yè)等，但由于每個(gè)養(yǎng)老住區(qū)的特點(diǎn)不一樣，能整合進(jìn)來(lái)的產(chǎn)業(yè)也不一樣，其盈利點(diǎn)和價(jià)值探索也不一樣。所以養(yǎng)老地產(chǎn)不是開(kāi)發(fā)商看住宅不好賣(mài)了，簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)型就可以操作的。同時(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)上不是項(xiàng)目而是社區(qū)、住區(qū)概念，開(kāi)發(fā)商需要提前整體規(guī)劃。
自2010年開(kāi)始，中國(guó)城市規(guī)劃協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、五合國(guó)際建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)副總經(jīng)理趙云偉頻繁接觸到開(kāi)發(fā)商向他詢(xún)問(wèn)養(yǎng)老地產(chǎn)的情況，但最終他發(fā)現(xiàn)咨詢(xún)者眾多、實(shí)際操作者寥寥。他告訴記者，這些開(kāi)發(fā)商想要介入養(yǎng)老地產(chǎn)的目的不太一樣，有的是希望給項(xiàng)目找一個(gè)亮點(diǎn)，有的是拿地時(shí)政府有硬性指標(biāo)要求配建一定比例的養(yǎng)老項(xiàng)目，而目前還沒(méi)有非常成熟的項(xiàng)目可以讓開(kāi)發(fā)商看清楚、想明白養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)比，開(kāi)發(fā)商算不清楚這筆賬，他肯定只能觀望，而不敢輕易介入。
資金難題如何破解？
不同于住宅，養(yǎng)老地產(chǎn)更類(lèi)似商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是持有性物業(yè)，但更具有獨(dú)特性。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目往往需要投入更多在醫(yī)療、文化娛樂(lè)設(shè)施等配套環(huán)節(jié)上，其往往投入產(chǎn)出比較高。因此，其現(xiàn)金回籠相比其他地產(chǎn)項(xiàng)目就比較慢，回報(bào)率也比較低。以可銷(xiāo)售模式的適老性住宅為例，在前期拿地環(huán)節(jié)，與普通地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于資金的需求一般區(qū)別不大。但是，到了建設(shè)和拿到預(yù)售許可證之時(shí)，由于養(yǎng)老項(xiàng)目投入較大，其資金壓力就會(huì)比較明顯。
此前保監(jiān)會(huì)放開(kāi)對(duì)險(xiǎn)企投資不動(dòng)產(chǎn)的限制之后，險(xiǎn)企對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的熱情不斷升溫。但最終受到限制，因?yàn)檎咭?guī)定保險(xiǎn)企業(yè)只能長(zhǎng)期持有、不能出售養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，而且必須以合作的形式進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。這樣一來(lái)，本來(lái)就尚未找到成熟運(yùn)營(yíng)模式的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也再度面臨融資和盈利難題，禁止出售養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目意味著項(xiàng)目投資回報(bào)期被拉長(zhǎng)，投資方的資金與后期運(yùn)營(yíng)壓力也隨之加劇。
事實(shí)上，運(yùn)營(yíng)管理中的風(fēng)險(xiǎn)也是投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入養(yǎng)老項(xiàng)目的一大阻礙因素。不過(guò)，運(yùn)營(yíng)管理中的風(fēng)險(xiǎn)也并非完全不能規(guī)避。在合同中明確機(jī)構(gòu)和老年人之間的責(zé)任就是一個(gè)方法。同時(shí)可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)來(lái)盡量減少損失等。目前已經(jīng)有一些保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)試行了此類(lèi)險(xiǎn)種。如廣西民政廳就和中國(guó)平安保險(xiǎn)廣西分公司簽下協(xié)議，由后者開(kāi)設(shè)公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住老人意外傷害保險(xiǎn)險(xiǎn)種。養(yǎng)老地產(chǎn)前期支出及后期運(yùn)營(yíng)成本較大，開(kāi)發(fā)商要有融資渠道，不能短線(xiàn)盈利。
較早涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的北京太陽(yáng)城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊對(duì)于如何突破金融瓶頸也有所思考。他提出在通過(guò)合法途徑取得土地使用權(quán)之后，養(yǎng)老項(xiàng)目可以選擇嘗試做經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。需要強(qiáng)調(diào)的是，銀行必然會(huì)要求該項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)論是住宅用地、醫(yī)療用地還是商業(yè)等綜合性用地，只要產(chǎn)權(quán)清晰就可以做一定抵押。除此之外，要加快發(fā)展養(yǎng)老型地產(chǎn)，就需要吸引社會(huì)資本。目前解決的途徑是吸引基金、信托和投行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)來(lái)。當(dāng)然，這些方式往往并非適合所有階段的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，而他們的成本也有高低之分。因此如何選擇也要各家養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)自身判斷與把握。
養(yǎng)老社區(qū)混居還是集中？
在目前常見(jiàn)的養(yǎng)老項(xiàng)目中，有一類(lèi)開(kāi)發(fā)模式是專(zhuān)門(mén)建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)，另一類(lèi)是在普通社區(qū)中配建養(yǎng)老組團(tuán)或養(yǎng)老公寓等。在中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系教授葉劍平看來(lái)，養(yǎng)老項(xiàng)目從性質(zhì)上可分為居家型、住宅小區(qū)中的配套及獨(dú)立供老人使用的項(xiàng)目，應(yīng)該研究這些類(lèi)型項(xiàng)目的占比以及隨著老齡化程度的加劇，其比例會(huì)發(fā)生何種變化。針對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為，也要進(jìn)行細(xì)分。對(duì)于完全的市場(chǎng)行為，開(kāi)發(fā)的是中高檔的養(yǎng)老住宅和老年公寓，在形式上可售可賃，在土地供應(yīng)上也完全屬于市場(chǎng)化供應(yīng)；而另一類(lèi)是準(zhǔn)市場(chǎng)的行為，類(lèi)似公租房性質(zhì)，地方政府則必須提供一定的支持和政策傾斜。
趙云偉提出，相比集中式養(yǎng)老的模式，混居式的產(chǎn)品更為理想。所謂混居式，就是一個(gè)住宅社區(qū)中，既有專(zhuān)門(mén)為老年人提供的住宅產(chǎn)品，也有普通的住宅，整個(gè)社區(qū)中的住戶(hù)為不同的年齡段。與普通住宅小區(qū)的區(qū)別是，這種社區(qū)在規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)及內(nèi)裝時(shí)應(yīng)考慮適老年人的設(shè)計(jì)，以滿(mǎn)足老年人身體和心理的需求。同時(shí)，小區(qū)里可能還需要提供一些面向老年人的服務(wù)，包括設(shè)立日間照料中心等。相比全部為老年人的社區(qū)，混居式的社區(qū)更富有活力，也更能為相當(dāng)部分老人所接受。
北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳首春也建議推進(jìn)就地養(yǎng)老、在宅養(yǎng)老，希望政府在傳統(tǒng)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中適度比例安排包括適老化住宅、老年公寓、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等功能模塊。
配套產(chǎn)業(yè)有無(wú)跟進(jìn)？
一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)有眾多角色發(fā)揮作用，開(kāi)發(fā)商只是其中之一。養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)劃分非常細(xì)致，開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、護(hù)理等各個(gè)專(zhuān)業(yè)在其中各司其職、各盡其責(zé)。趙云偉設(shè)想，養(yǎng)老社區(qū)的開(kāi)發(fā)還需要培育相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，未來(lái)應(yīng)該有專(zhuān)業(yè)化的團(tuán)隊(duì)從事養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商在拿地后，可以按常規(guī)開(kāi)發(fā)普通商品房的部分，將其中的養(yǎng)老住宅交給專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)去開(kāi)發(fā)，他們?cè)侔醇s定的比例進(jìn)行收益分成。這樣的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)一定是囊括養(yǎng)老地產(chǎn)金融、設(shè)計(jì)、部品建材等各個(gè)環(huán)節(jié)的，不僅提供滿(mǎn)足老年人需求的日用品、建筑相關(guān)的老齡化部品和監(jiān)控設(shè)施，還有后續(xù)的服務(wù)。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)宋春華舉了日本的一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)例子， 這個(gè)項(xiàng)目在老年人的臥室和洗手間之間的通道安裝了感應(yīng)器，可以感應(yīng)到老人是否上洗手間，如果老人一天不上洗手間，說(shuō)明其身體可能出現(xiàn)了問(wèn)題。通過(guò)類(lèi)似儀器的安裝，可有效降低人力成本。日本還有很多專(zhuān)門(mén)為老年人設(shè)計(jì)的配套部品產(chǎn)品，如帶扶手的座便器、帶升降器的浴缸、下部可以進(jìn)入輪椅的操作臺(tái)等，但目前國(guó)內(nèi)的部品商們還鮮有這方面的產(chǎn)品及技術(shù)儲(chǔ)備。
