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買養(yǎng)老地產項目更多是“賭一把”
日期：2013-04-24 來源：廣州日報
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養(yǎng)老地產是否有提早購買入住的必要？什么時候可以考慮投資入住養(yǎng)老社區(qū)？經過多方調查，記者了解到，按照現(xiàn)行模式，選擇保險系養(yǎng)老社區(qū)的實質是購買養(yǎng)老保險產品，達到一定資金量后才有入住資格，選擇地產系養(yǎng)老社區(qū)，目前在廣州的項目更是屈指可數(shù)且租金昂貴。
“保險系”：實質是買養(yǎng)老保險
記者了解到，目前險企參與養(yǎng)老地產的模式多數(shù)與消費者購買其某款保險產品掛鉤，只有購買達到一定金額的保險才能夠獲得養(yǎng)老地產的入住資格。所謂與之掛鉤的保險產品本身就是普通的養(yǎng)老年金保險，與普通的養(yǎng)老保險并無任何差異。這也就意味著，消費者仍是買一款養(yǎng)老保險，每年定期繳納一筆保費，享受保險產品的保險責任，而保費金額要到達上百萬的規(guī)模才可享受養(yǎng)老社區(qū)的入住資格。
按目前養(yǎng)老年金險的條款，消費者可以采取一次性交費或者按年交費方式定期繳納保費，等到一定年齡（一般為65歲）投保人可以開始享受按年或者按月的生存保險金，此外，投保人還可以在某一特定時間領取保險公司給付的大額生存保險金。
銷售人員表示，養(yǎng)老社區(qū)的居住權在直系親屬之間可以進行轉讓，這就意味著投保人可將自己入住養(yǎng)老社區(qū)的權益轉讓給自己的配偶甚至子女。專家分析，該舉措也表示“養(yǎng)老社區(qū)的居住權無法在市場上進行商業(yè)轉讓，缺乏投資價值。”
“目前幾家險企采取了購買保險產品入住養(yǎng)老社區(qū)的做法，如果10年、20年甚至更長時間后，這些保費到時是否足以支付客戶的養(yǎng)老成本？”某壽險人士表示擔憂。
有險企高管向記者坦言，目前開出的養(yǎng)老社區(qū)入住資格多是險企根據(jù)前期的成本核算之后的定價，其實對于多少年后能夠收回成本或者保費本身能否完全涵蓋所有成本支出仍是未知數(shù)。
“房企系”：項目少租金高企
記者了解到，目前在廣州地區(qū)，能夠被選擇的“房企系”養(yǎng)老地產項目并不多，除了上一篇所說的祈福護老公寓與頤福居，其余不少養(yǎng)老地產項目還在襁褓之中。
保利地產董事長宋廣菊日前在北京表示，在琶洲將打造一個養(yǎng)老地產項目，并預期在2014年年底推向市場。對于其未來的項目模式，她表示，可能采取“會員制”。租金尚未定價，在記者與保利高層的交流中，唯一可以確定的是“絕對不會便宜”。
就祈福護老公寓所提供的租金來看，如果是兩夫妻同住，可以選擇月租1.3萬元或1.55萬元的兩房。除了餐費和醫(yī)生簡單的身體檢查費用，其他護理費用均要自理，記者計算了一下，兩房的月租已可在祈福小區(qū)內供一套別墅。
在租金高企一定的情況下，未來會員費的門檻會不會越來越高呢？是否早一點購買養(yǎng)老地產入住資格會更加劃算？一位研究養(yǎng)老地產多年的業(yè)內人士直言，目前可以轉讓“入住資格”的養(yǎng)老地產產品并不多，未來“入住資格”是否能夠順利轉讓出手，目前并不清楚。“并且，若是帶著升值的角度去看，入住資格未來升值的幅度還要分情況討論。”他表示，“除非養(yǎng)老地產真的坐落在風景區(qū)里面，本身背靠稀缺資源，比如說是市中心，或者說護理團隊本身十分難以復制。不過隨著內地護理團隊的進步，未來很難有這樣（護理團隊難以復制）的情況出現(xiàn)。”
專家觀點
養(yǎng)老地產“可選擇”
但服務質量“難辨”
“顯然，有養(yǎng)老地產需求的老人只是老人中間的小部分，目前主要是大城市有資產的中高端人群，但這一小部分的需求十分旺盛。”戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及董事黎慶文透露，其此前曾經在東莞、深圳、惠州三市進行調研，發(fā)現(xiàn)有高端養(yǎng)老需求的人數(shù)達到三地高端養(yǎng)老床位數(shù)的4~5倍。照這個數(shù)據(jù)來看，養(yǎng)老地產至少存在數(shù)倍的增長空間。
“中國現(xiàn)在一對孩子要贍養(yǎng)四個老人，未來肯定是商品養(yǎng)老或者是社會養(yǎng)老，如果有能力，現(xiàn)在的三四十歲左右的客戶應該將自己的老年生活安排好，完全可以選擇社會化的養(yǎng)老地產產品。”一位業(yè)內人士直言。他認為，養(yǎng)老地產主打軟性服務，不光是硬件上的內容。“有專業(yè)人士護理，有人照顧，這些都是軟性服務。”而無論是“房企系”養(yǎng)老地產的“會員卡”，還是“險企系”養(yǎng)老地產的“入住資格”，其實質都是分享“軟性服務”這一稀缺資源。
但是，若是目前出手購置養(yǎng)老地產，如何判斷哪些項目更適合，他也坦言：“很難判斷。”他認為，對于房地產企業(yè)或者險企而言，提供軟性服務并非主項。目前買養(yǎng)老地產項目更多是“賭一把”，未來誰的軟性服務會更加好更加有持續(xù)性，“非常難說”。
