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“新國五條”無疑是兩會前后市場反應(yīng)最大的調(diào)控政策。從交易角度對行業(yè)“干預(yù)”，市場上褒貶不一，但可以肯定的是此輪調(diào)控與前幾次并不相同，雖然與經(jīng)濟周期性調(diào)整有相接之處，更多的是行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，“傷筋動骨”的政策較多。因此，要想能夠繼續(xù)生存，獲得企業(yè)長遠發(fā)展，必須要拓展新領(lǐng)域，及時調(diào)整企業(yè)盈利模式。養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等是最近幾年投資增長非常顯著的幾個領(lǐng)域，養(yǎng)老地產(chǎn)又區(qū)別于其他休閑地產(chǎn)，更貼近民生，覆蓋客群更為廣泛。

從我國養(yǎng)老實際情況看，目前60歲以上老年人口超過1.8億，而養(yǎng)老機構(gòu)床位只能滿足19%的老年人需求。未來10年將是老年人口快速增長期，養(yǎng)老所涉及的一系列問題都將是國家重點投資方向和政策引導(dǎo)方向。從資金角度看，國家對養(yǎng)老資金的投入非常有限，要解決如此龐大的養(yǎng)老問題，必須借助社會資源，顯然具有資金實力和專業(yè)能力的企業(yè)進入養(yǎng)老項目開發(fā)是大勢所趨。

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)還處于“初級階段”，與國外成熟養(yǎng)老地產(chǎn)項目有很大區(qū)別?，F(xiàn)有大部分養(yǎng)老地產(chǎn)項目大多是打著養(yǎng)生養(yǎng)老的牌子開發(fā)住宅項目，除了增加一些簡單老年輔助設(shè)施外，其他設(shè)施與住宅項目基本相同。項目運營模式與住宅項目也大致相同，以銷售為主，出租為輔。之所以選擇部分項目采取出租方式，主要是項目銷售不利，只能用來出租。在后期養(yǎng)老服務(wù)方面沒有長遠規(guī)劃，投入非常有限，導(dǎo)致服務(wù)收益沒有保證。以這種思路開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目很難成功，老人住在社區(qū)里也很難幸福。究其原因是這類養(yǎng)老地產(chǎn)項目定位存在問題：一是沒有理清適合我國現(xiàn)狀的養(yǎng)老地產(chǎn)項目形式，二是沒有對養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)策略合理設(shè)計，三是沒有將養(yǎng)老地產(chǎn)項目作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的整合平臺，忽略了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)后期持續(xù)增值收益，僅看重房地產(chǎn)開發(fā)的短期收益。

養(yǎng)老地產(chǎn)項目定位要結(jié)合我國社會現(xiàn)狀，包括地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達程度、老年人收入水平、老年人家庭結(jié)構(gòu)、老年人養(yǎng)老觀念、老年人保障體系等因素。我國地域廣闊，區(qū)域間經(jīng)濟發(fā)展差異巨大，導(dǎo)致老年人收入、家庭結(jié)構(gòu)、養(yǎng)老觀念等都不盡相同，例如北上廣一線城市的老年人收入與中西部地區(qū)的老年人收入相差幾倍，甚至十幾倍。養(yǎng)老觀念也是一樣，東部地區(qū)的老年人更容易接受異地養(yǎng)老、獨立生活的養(yǎng)老方式，而中西部地區(qū)則有所差異。我們根據(jù)城市級別、老年人收入、養(yǎng)老觀念等因素，將養(yǎng)老地產(chǎn)項目分為城市核心區(qū)項目、一線城市近郊項目、一線城市遠郊項目、旅游養(yǎng)老項目等多種。每類項目對應(yīng)客群有非常明顯的差異，例如城市核心區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目特點為面積較小、周邊配套齊全，尤其是綜合性醫(yī)院，但土地成本高，因此此類項目必須面向高端老年客群，以提供高端老年護理服務(wù)、娛樂服務(wù)等為賣點，強調(diào)養(yǎng)老服務(wù)的收益，不必過多關(guān)注多業(yè)態(tài)產(chǎn)品的開發(fā)。養(yǎng)老地產(chǎn)項目作為盈利型項目，不能與養(yǎng)老院、福利院等機構(gòu)相匹敵，老年人收入、人口結(jié)構(gòu)、養(yǎng)老觀念是制約。而城市近郊的項目就會有所不同，此類項目一般面積較大，護理、養(yǎng)生等配套成本很高，但是此類項目土地成本低，自然環(huán)境好，因此此類項目可面向中等老年客群。

由以上分析可以看出，當(dāng)企業(yè)沒有拿下土地時，要想好做哪類客群的項目，才可以有目的的拿地；當(dāng)企業(yè)已經(jīng)有了土地時，要根據(jù)土地屬性，包括土地性質(zhì)、交通條件、自然環(huán)境、周邊配套等綜合考慮適合開發(fā)哪類項目。只有找準(zhǔn)項目定位，也就是前面說到的找到適合現(xiàn)狀的方式才能確保項目能“活下來”。

經(jīng)常能接觸這樣的客戶，在三四線城市的近郊有大塊土地儲備，占地面積往往達到三四千畝，有些項目甚至更多。對于這類項目，如何能讓項目“活下來”？開發(fā)企業(yè)第一思路就是開發(fā)住宅項目，坐等土地升值后通過土地紅利獲得可觀的收益。但是在調(diào)控政策日趨嚴(yán)重和新型城鎮(zhèn)化思路轉(zhuǎn)變的多重因素作用下，這類開發(fā)思路很難再保證企業(yè)能夠獲得好的收益。著眼未來發(fā)展趨勢，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目顯然是一個不錯的選擇，但是如此大規(guī)模的項目單純開發(fā)養(yǎng)老項目也是必死無疑，必須通過其他業(yè)態(tài)互補，實現(xiàn)整個項目的長遠收益。

首先要將項目劃分為多個業(yè)態(tài)，例如生態(tài)旅游區(qū)域為大項目的景觀區(qū)與旅游收益區(qū)，農(nóng)業(yè)加工區(qū)域為大項目的景觀區(qū)與生態(tài)農(nóng)業(yè)收益區(qū)，養(yǎng)老養(yǎng)生區(qū)為大項目的養(yǎng)老區(qū)域與養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)收益區(qū)，其他業(yè)態(tài)如此方法確定業(yè)態(tài)的內(nèi)容與作用。其次是通過不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品的開發(fā)節(jié)奏，起到聚集人流、提升品牌、平衡現(xiàn)金流等作用，例如農(nóng)業(yè)加工區(qū)可以打造為農(nóng)業(yè)觀光景觀，改善項目環(huán)境，并且通過現(xiàn)代農(nóng)業(yè)提升項目品牌，積聚人流。

由以上分析可以看出，多業(yè)態(tài)開發(fā)這種思路優(yōu)勢為：第一、解決了這類項目通常占用大量農(nóng)耕地，土地性質(zhì)很難轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)住宅用地的難題，通過農(nóng)業(yè)加工等產(chǎn)業(yè)既解決了土地性質(zhì)問題，還為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民提供了就業(yè)崗位，實現(xiàn)了新型城鎮(zhèn)化；第二、多業(yè)態(tài)既增加了社區(qū)配套，又為老年人提供完善的養(yǎng)老服務(wù)；第三、多種業(yè)態(tài)資金互補，使整個項目現(xiàn)金流充裕，并可以有大量資金投入到養(yǎng)老設(shè)施與服務(wù)上。

目前養(yǎng)老地產(chǎn)項目提供的養(yǎng)老服務(wù)大多是老年護理服務(wù)，與成熟養(yǎng)老地產(chǎn)項目提供的養(yǎng)老服務(wù)有較大差異。老年護理服務(wù)是最為基礎(chǔ)的養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容，不同于養(yǎng)老娛樂服務(wù)、養(yǎng)老投資服務(wù)等可以體現(xiàn)老年人的價值。現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)項目只關(guān)注基礎(chǔ)護理服務(wù)，而忽略老年產(chǎn)業(yè)其他服務(wù)的現(xiàn)狀，當(dāng)然與我國目前各項養(yǎng)老服務(wù)還不成熟、還沒有形成體系有關(guān)。當(dāng)然也與開發(fā)企業(yè)的觀念有關(guān)，沒有認識到養(yǎng)老地產(chǎn)項目實際是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的整合平臺。成熟養(yǎng)老地產(chǎn)項目的大部分收益都是從養(yǎng)老服務(wù)中獲得，而非房子出售的一次性收益。要將養(yǎng)老服務(wù)整合到養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，開發(fā)企業(yè)必須在項目規(guī)劃時就要將經(jīng)營理念融入到產(chǎn)品中，否則后期難以實現(xiàn)。

我國養(yǎng)老地產(chǎn)項目還剛剛起步，可探索的內(nèi)容很多，空間也很大，但是開發(fā)企業(yè)要想在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域有所斬獲：第一、必須有廣闊的視野，有前瞻性的思維，否則很難突破現(xiàn)有項目開發(fā)模式；第二、必須要循序漸進，找到適合現(xiàn)狀的項目形式，逐步改進，否則項目很難“活下來”。一定牢記開發(fā)企業(yè)進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域短期內(nèi)項目風(fēng)險遠大于項目機遇。