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日期：2012-06-01 來源：天山網(wǎng)
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與中國快速進入老齡化社會相對應(yīng)的是，中國現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)遠遠不能滿足社會化養(yǎng)老的需求，而方興未艾的民營養(yǎng)老機構(gòu)，目前僅占整個養(yǎng)老市場份額的3%，需求與供給嚴重失衡。本報記者為此專訪了中國老齡產(chǎn)業(yè)的多位專家學(xué)者，從政策、標準、市場瓶頸及發(fā)展方向諸多角度，為中國養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展展現(xiàn)了一幅宏偉的藍圖。
特點
養(yǎng)生地產(chǎn)可升級為養(yǎng)老地產(chǎn)
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當前我國人口老齡化態(tài)勢已非常嚴峻，在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長。從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，到2020年老年人口將達2.48億。
如何解決中國龐大老齡人口的養(yǎng)老問題?北京市老齡辦原副主任、中國社會科學(xué)院老齡科學(xué)研究中心特約研究員伊密指出：“對于健康和相對低齡的老人，家庭是最好的養(yǎng)老場地;對于生活有一定的困難，需要得到一定的外援，我們主張主要打開家庭的大門，引入社區(qū)服務(wù)，或者依靠托老所、日間照料中心等提供的生活照料和精神照料。當老人身體狀況較差、不僅生活需要他人提供照料，而且必須長期依靠醫(yī)療輔助服務(wù)的時候，我們認為最好選擇去養(yǎng)老機構(gòu)，這樣可以得到專業(yè)化的照料和服務(wù)，提高生命質(zhì)量。如果個人、子女等經(jīng)濟狀況非常好，選擇高檔的老人公寓以及休閑度假式的養(yǎng)老方式，也是非常積極的養(yǎng)老方式。”
全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席兼養(yǎng)生養(yǎng)老委員會主任陳宏接受記者采訪時表示，并非具有了環(huán)境、保健、宜居等因素的養(yǎng)生地產(chǎn)就是養(yǎng)老地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)除了環(huán)境因素外，還應(yīng)該具備醫(yī)療機構(gòu)、看護機制、老年大學(xué)及活動社區(qū)、老年商品供應(yīng)中心，與社會保險、投資理財或金融保險掛鉤的運營機制等多方面的條件。
陳宏同時指出，當前養(yǎng)生地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)是經(jīng)常被同時提及的概念，實際上兩者既有交集，又各有不同。所謂養(yǎng)生地產(chǎn)，是在具備宜居條件的區(qū)域?qū)B(yǎng)生、保健理念滲透在房地產(chǎn)開發(fā)中去，而養(yǎng)老地產(chǎn)則對軟硬件要求更高，養(yǎng)生地產(chǎn)可以在條件具備下“升級”為養(yǎng)老地產(chǎn)。
機會
開發(fā)商鐘情養(yǎng)老地產(chǎn)探因
政策利好、市場剛性需求和現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)品的供給嚴重不足，成為開發(fā)商和民間資本鐘情養(yǎng)老地產(chǎn)的三大原因。
中國現(xiàn)有的養(yǎng)老產(chǎn)品供給不足，是開發(fā)商青睞養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的一個重要原因。陳宏告訴記者：“目前90%的非盈利養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)模都較小，僅僅解決了基本的看護問題。加之一些觀念上的原因，絕大多數(shù)中國老人仍愿以居家養(yǎng)老為主要選擇。
而從剛性需求來看，長青投資集團副總裁韓濤給記者算了一筆賬：目前，民政部下屬的傳統(tǒng)養(yǎng)老院大約有2.4萬家，其中大部分都是床位在100張~200張的小型機構(gòu)。以平均床位150張計算，共計360萬張床位。而到2020年，中國老齡人口將達到2.48億，即使按照“90%由家庭養(yǎng)老、7%由社區(qū)養(yǎng)老、3%由機構(gòu)養(yǎng)老”的官方推薦比例來計算，仍有2480萬老年人需要由養(yǎng)老社區(qū)和養(yǎng)老機構(gòu)提供服務(wù)，供給與需求嚴重失衡。
此外，從政策層面來看，早在2011年12月16日，《社會養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃(2011-2015)》就已由國務(wù)院印發(fā)，其中著重提出了實現(xiàn)“建立與人口老齡化進程相適應(yīng)的，與經(jīng)濟社會發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的社會養(yǎng)老服務(wù)體系”和“優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)”等目標。也為養(yǎng)生養(yǎng)老行業(yè)提供了政策利好。
建議
養(yǎng)老住區(qū)不應(yīng)遠離城市
記者采訪的多數(shù)專家都認為，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展并非等于一味發(fā)展“全托式”純養(yǎng)老機構(gòu)。由于中國人有居家養(yǎng)老的傳統(tǒng)，同時家庭可以帶給老年人無可替代的精神、照料、經(jīng)濟上的保障，新型的養(yǎng)老需求可能更多的指向一種“混合式”養(yǎng)老社區(qū)項目的建設(shè)。
對此，伊密建議：“可以在新開發(fā)建設(shè)的大型社區(qū)中，按一定人口比例建有適合老年人的居住樓房，甚至可以設(shè)計滿足多代人分而不離的居住房屋。這種多代人融合在一起的社區(qū)養(yǎng)老方式，大大優(yōu)于所謂的‘高端’養(yǎng)老項目。”
當然，細分市場必然也會需求高端、高標準的養(yǎng)老機構(gòu)，陳宏告訴記者，從國際上看，包括美國著名的威斯汀酒店管理集團都在采用酒店的高品質(zhì)管理模式來管理處于城市中心黃金地段的高級養(yǎng)老公寓。而日本現(xiàn)在的養(yǎng)老公寓已經(jīng)從城鄉(xiāng)結(jié)合部發(fā)展到同市區(qū)地鐵出口、繁華商業(yè)街、高檔寫字樓結(jié)合在一起，商業(yè)的組合模式非常豐富。”
由此可見，中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向必然可以多樣多向，開發(fā)商也完全可以根據(jù)自己的定位來開發(fā)針對不同層次需求的產(chǎn)品。
破局
應(yīng)完善養(yǎng)老機構(gòu)競爭機制
盡管需求迫切，中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展仍在摸著石頭過河的階段。陳宏分析說：“養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展存在幾個瓶頸，首先是拿地問題上，缺乏專門的政策細分，沒有專門的養(yǎng)老用地這一概念;其次是信息不通暢，很多機構(gòu)都不了解自己可以享受什么樣的政策;再次是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)缺乏國家標準。”
韓濤說的則更為直接：“在沒有政策支持的情況下，開發(fā)商如果按開發(fā)普通房地產(chǎn)的理念開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)必然賠錢。除了養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)硬件標準高外，老年人需要的醫(yī)療、護理、社區(qū)服務(wù)、餐飲保健等，都需要在養(yǎng)老地產(chǎn)項目里建立專門的服務(wù)機構(gòu)，而這些機構(gòu)不可能利潤很高，因為當今中國老年人的支付能力很弱。如果不從政策上補貼、稅收上優(yōu)惠，很可能出現(xiàn)普通人住不起的高端養(yǎng)老項目，和運營后難以為繼的中低端養(yǎng)老項目。”
對于如何突破瓶頸，陳宏認為，民營養(yǎng)老機構(gòu)應(yīng)該與公立養(yǎng)老機構(gòu)雙贏，通過提供部分床位分擔公共養(yǎng)老機構(gòu)的壓力、提供培訓(xùn)認證、提供進行老年養(yǎng)老產(chǎn)品引進和研發(fā)等方式，使民營養(yǎng)老機構(gòu)得到政策扶持和官方支持。
韓濤則認為，應(yīng)該引入養(yǎng)老保險金進入民營機構(gòu)養(yǎng)老產(chǎn)品的開發(fā)，但必須建立一套完整的審核、監(jiān)督、保障機制來確保資金安全。
伊密則指出，政府辦的養(yǎng)老機構(gòu)應(yīng)退出市場，而去承擔起生活不能自理等老年困難群體的照料責任，政府每年應(yīng)根據(jù)老年人的實際增長數(shù)量，制定建設(shè)規(guī)劃并負責完成建設(shè)，建成之后通過競標方式交給社會經(jīng)營。除此之外，政府應(yīng)定期向社會提供有關(guān)老年住宅照料需求的信息，研究制定城市發(fā)展規(guī)劃中這類住宅應(yīng)占有的比例，通過制定類似“經(jīng)濟適用房”的政策，引導(dǎo)、鼓勵房地產(chǎn)業(yè)進入這一領(lǐng)域的建設(shè)。還要通過制定完整科學(xué)的評估體系，使所有享受優(yōu)惠政策的老年項目，在政府、社會的監(jiān)督下開展工作;對有悖于運營原則的情況，政府有權(quán)取消其經(jīng)營管理權(quán)或退回所享受到的政策性優(yōu)惠。
龐大的需求和微小的供應(yīng)，成為養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的契機。中國的養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)事業(yè)，任重而道遠。
