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日期：2012-05-31 來(lái)源：中國(guó)建設(shè)報(bào)
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受調(diào)控影響，住宅市場(chǎng)逐漸趨冷，眾多房企對(duì)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)注與日俱增。清華大學(xué)教授周燕珉在接受《中國(guó)建設(shè)報(bào)?中國(guó)住房》記者采訪時(shí)表示，市場(chǎng)上確有很多企業(yè)試水，但真正成功的養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目的實(shí)踐案例不多。
作為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)老年住區(qū)委員會(huì)副主任兼專家委員會(huì)主任，周燕珉對(duì)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)已有多年的研究。她認(rèn)為養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要多個(gè)領(lǐng)域和行業(yè)的協(xié)調(diào)配合，但由于現(xiàn)階段我國(guó)相關(guān)的政策和制度尚不明晰，產(chǎn)業(yè)鏈整合度仍然偏低，專業(yè)配套服務(wù)較為匱乏，因此許多開(kāi)發(fā)者仍停留在前期模式探索階段。
中國(guó)住房：近年來(lái)，開(kāi)發(fā)商對(duì)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)注和熱情越來(lái)越高，請(qǐng)問(wèn)在產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模、模式創(chuàng)新等方面出現(xiàn)了哪些實(shí)質(zhì)性的變化？投資者的主要偏好是什么？
周燕珉：應(yīng)該說(shuō)這幾年在養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)上的嘗試和探索主要在開(kāi)發(fā)模式上。在我們最近所接觸到的養(yǎng)老項(xiàng)目中，較為常見(jiàn)的一類(lèi)開(kāi)發(fā)模式是在普通社區(qū)中配建養(yǎng)老組團(tuán)或養(yǎng)老公寓等。開(kāi)發(fā)商可以在建設(shè)普通住宅區(qū)的同時(shí)，拿出一小片地配建1~2棟養(yǎng)老公寓。這種模式比較符合我國(guó)老人與子女希望就近居住、相互輔助的國(guó)情。與此同時(shí)，我們也見(jiàn)到了一些其他的模式。比如與醫(yī)療機(jī)構(gòu)之間的合作，使養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)，發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)互惠互利等。
從運(yùn)營(yíng)模式上來(lái)說(shuō)，既可以是出租型也可以是出售型。具體到居住人群的類(lèi)型和所提供的服務(wù)方面，又可細(xì)分為兩種：一種是僅接收健康自理老人的老年公寓，另一種是帶有一定護(hù)理服務(wù)的老年公寓。
另外，我們注意到保險(xiǎn)資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。從險(xiǎn)資的特征來(lái)看，由于其資金規(guī)模較大，回報(bào)要求低而周期又長(zhǎng)，相比來(lái)說(shuō)更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營(yíng)，未來(lái)可能會(huì)成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的投資主體之一。
中國(guó)住房：說(shuō)到投資，就一定會(huì)提到回報(bào)。鑒于此，開(kāi)發(fā)商或是投資方更多的精力可能還是放在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售上。那么目前的一些養(yǎng)老地產(chǎn)在軟件上，特別是后期服務(wù)等環(huán)節(jié)存在怎樣的缺失？
周燕珉：首先來(lái)講，養(yǎng)老項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)涉及到很多環(huán)節(jié)，從前期土地、資金問(wèn)題，到規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理等等，都需要進(jìn)行整體把握，需要多個(gè)領(lǐng)域和行業(yè)的協(xié)調(diào)配合。目前我國(guó)相關(guān)的政策和制度尚不明晰，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈整合度低，許多相關(guān)領(lǐng)域和行業(yè)的專業(yè)配套服務(wù)較為匱乏。例如養(yǎng)老服務(wù)人才就存在很大缺口，許多養(yǎng)老院的護(hù)理人員是來(lái)自中國(guó)農(nóng)村的中年婦女，缺乏專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn)。
從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面來(lái)說(shuō)，許多開(kāi)發(fā)者對(duì)所要開(kāi)發(fā)的具體產(chǎn)品類(lèi)型和建筑形式考慮得比較簡(jiǎn)單，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)模式和老年人需求缺少了解，使得建筑功能配置不明確，使用空間無(wú)法滿足管理需要，最終導(dǎo)致項(xiàng)目適老性不足。例如有些開(kāi)發(fā)商提出只接收健康、自理的老人，因而不在建筑設(shè)計(jì)上考慮相應(yīng)的護(hù)理要求，但隨著時(shí)間的推移，這些老人的身體條件必然會(huì)發(fā)生變化，護(hù)理需求也會(huì)逐漸產(chǎn)生。因此應(yīng)在最初設(shè)計(jì)時(shí)考慮到后期靈活變動(dòng)的可能，一旦所入住老人步入半護(hù)理、全護(hù)理期時(shí)，能夠從空間功能方面進(jìn)行一些改造，以適應(yīng)護(hù)理需求。
中國(guó)住房：事實(shí)上，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，很多房地產(chǎn)商都在嘗試轉(zhuǎn)型，無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)還是養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)，都是他們非常關(guān)注的轉(zhuǎn)型方向。面對(duì)并不成熟的養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，你可以給轉(zhuǎn)型中的房企怎樣的建議和啟示？
周燕珉：養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、商業(yè)地產(chǎn)共同開(kāi)發(fā)，確實(shí)是較為常見(jiàn)的一種形式。目前市場(chǎng)上已經(jīng)有一些開(kāi)發(fā)商嘗試在開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的同時(shí)，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長(zhǎng)壽文化等理念。此類(lèi)項(xiàng)目的用地規(guī)模往往較大，各類(lèi)居住產(chǎn)品、服務(wù)設(shè)施容易較為分散，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)將養(yǎng)老居住產(chǎn)品相應(yīng)地集中布置，并注意就近設(shè)置配套服務(wù)設(shè)施，節(jié)省服務(wù)管理的人力，避免出現(xiàn)交通路線過(guò)長(zhǎng)、服務(wù)不到位或老人出行不便等問(wèn)題。
在城市中心區(qū)等繁華地段進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，搭配建設(shè)老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對(duì)于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休閑配套資源，而當(dāng)他們需要護(hù)理時(shí)，往往更不愿放棄城區(qū)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。特別是一些高端養(yǎng)老客戶群，他們具備相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在城市中心區(qū)養(yǎng)老、消費(fèi)。若能在較為繁華的地段建設(shè)高端養(yǎng)老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。
中國(guó)住房：我們了解到，新修編的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》也增加了很多適老化設(shè)計(jì)要求，那么養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品與普通住宅產(chǎn)品在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的最主要區(qū)別是什么？
周燕珉：在新的住宅規(guī)范中，增加了一些針對(duì)住宅建筑入口、門(mén)等共用部分的無(wú)障礙設(shè)計(jì)要求，體現(xiàn)出住宅適老化和通用化的設(shè)計(jì)思想。但住宅規(guī)范中由于是考慮普適化的要求，沒(méi)有專門(mén)針對(duì)老年住宅或老年社區(qū)進(jìn)行專門(mén)說(shuō)明。很多設(shè)計(jì)師對(duì)老年住宅的認(rèn)識(shí)僅限于滿足相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，認(rèn)為僅是在普通住宅的基礎(chǔ)上去除高差、設(shè)置坡道、保證輪椅回轉(zhuǎn)和加裝扶手而已。
事實(shí)上，真正的養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)在設(shè)計(jì)上還有許多細(xì)節(jié)之處需要關(guān)注，例如套型設(shè)計(jì)是否保證老人在各空間內(nèi)視線和聲音的有效溝通，臥室空間大小能否滿足老人分床睡的尺寸需要，插座的高度是否能讓老人不必過(guò)度彎腰就可使用等等。因此我們?cè)谠O(shè)計(jì)時(shí)不能局限于機(jī)械地執(zhí)行相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定，而應(yīng)將“以人為本”的設(shè)計(jì)理念貫徹始終，充分考慮老年人的生活習(xí)慣，為可能出現(xiàn)的緊急情況做好準(zhǔn)備，重視每一個(gè)細(xì)節(jié)的精細(xì)化設(shè)計(jì)，才能做出讓老人安全、安心的住宅。
