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日期：2012-05-29 來(lái)源：中國(guó)企業(yè)報(bào)
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養(yǎng)老院一床難求。北京民政局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2011年年底，北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總數(shù)401家，其中公辦215家，民辦186家，每百名老人擁有的床位數(shù)是2.9張。
一邊是養(yǎng)老地產(chǎn)前景看好，不斷有企業(yè)進(jìn)入這一領(lǐng)域；另一邊則是現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目陷入了錯(cuò)位發(fā)展的窘境之中，那么，養(yǎng)老地產(chǎn)將如何在這一再的錯(cuò)位中生存發(fā)展？
囚徒困境？
在目前的養(yǎng)老服務(wù)中，政府依舊扮演著主力軍的角色。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)還沒(méi)有形成清晰的概念和定位。大家傾向于把養(yǎng)老和地產(chǎn)分割開(kāi)來(lái)：養(yǎng)老是福利性的，政府應(yīng)該予以支持；地產(chǎn)是營(yíng)利性的，開(kāi)發(fā)商需要獲取利潤(rùn)。如何將二者有機(jī)結(jié)合起來(lái)，是一個(gè)難題。
養(yǎng)老社區(qū)由養(yǎng)老服務(wù)公司獨(dú)立運(yùn)營(yíng)看來(lái)是一個(gè)世界性難題！美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)八成由非營(yíng)利機(jī)構(gòu)（半數(shù)是宗教機(jī)構(gòu)）運(yùn)營(yíng)，而營(yíng)利性質(zhì)的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)即便是行業(yè)領(lǐng)軍者，業(yè)績(jī)也一直不理想，如Brookdale和Sunrise這兩家上市公司都是常年虧損。
《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前，中國(guó)的養(yǎng)老服務(wù)除福利性質(zhì)的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老外，市場(chǎng)化養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目主要有3種模式：僅出售服務(wù)不出售地產(chǎn)的養(yǎng)老項(xiàng)目、與險(xiǎn)資結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目和養(yǎng)老與地產(chǎn)結(jié)合的養(yǎng)老型房地產(chǎn)項(xiàng)目。
一批保險(xiǎn)公司紛紛看好養(yǎng)老市場(chǎng)，泰康人壽子公司——泰康之家（北京）投資有限公司計(jì)劃建成國(guó)內(nèi)第一家大規(guī)模“國(guó)際一流標(biāo)準(zhǔn)”持續(xù)關(guān)愛(ài)社區(qū)。新華人壽也已進(jìn)入養(yǎng)老、健康兩個(gè)產(chǎn)業(yè)，今年北京兩個(gè)養(yǎng)老社區(qū)也計(jì)劃動(dòng)工。
近期發(fā)布的一份報(bào)告認(rèn)為，險(xiǎn)資進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在于：保險(xiǎn)資金投資需求與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)具有很好的匹配性。一方面能解決養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的資金難題，另一方面能提升養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量，改善運(yùn)營(yíng)模式。
作為下一個(gè)投資熱點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)然也不會(huì)放過(guò)這一市場(chǎng)。萬(wàn)科、保利、綠地、首創(chuàng)等開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，且有不少養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目上市，包括萬(wàn)科幸福匯、親和源等項(xiàng)目，這些項(xiàng)目主要的賣(mài)點(diǎn)是社區(qū)醫(yī)療以及康復(fù)配套，同時(shí)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上也充分考慮了老年人的需求，進(jìn)行設(shè)計(jì)改進(jìn)。
記者調(diào)查的位于北京與天津交界的卓達(dá)太陽(yáng)城養(yǎng)老示范基地就搭上了民政部養(yǎng)老示范基地的順風(fēng)車(chē)，據(jù)卓達(dá)集團(tuán)天津藝都投資有限公司、天津卓達(dá)華夏頤園投資有限公司副總裁王忠強(qiáng)介紹，此“超級(jí)大盤(pán)”中養(yǎng)老示范基地項(xiàng)目規(guī)劃含200畝全國(guó)養(yǎng)老示范基地。
然而，無(wú)論是哪種方式介入，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前尚無(wú)成熟模式可借鑒。戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管及董事黎慶文指出，養(yǎng)老社區(qū)對(duì)軟件服務(wù)要求非常高，而且十分專業(yè)，一般物業(yè)管理遠(yuǎn)不能達(dá)到該水平。國(guó)外往往把老人細(xì)分為三大類(lèi)：活躍老人、低度照顧老人和高度護(hù)理老人。三類(lèi)老人的養(yǎng)老生活有不同的關(guān)注點(diǎn)，產(chǎn)生對(duì)硬件設(shè)計(jì)和軟件服務(wù)不同的需求。比如活躍老人以“養(yǎng)”為主，低度照顧老人需要“養(yǎng)”+“護(hù)”，高度護(hù)理老人需要“護(hù)”+“醫(yī)”。這三類(lèi)老人的社區(qū)就涉及三個(gè)不同的主要專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域：養(yǎng)生、護(hù)理和治療，而這三個(gè)專業(yè)領(lǐng)域進(jìn)入的臺(tái)階都相當(dāng)高，不是普通服務(wù)商能夠隨便跨越的。目前在這樣的專業(yè)服務(wù)體系發(fā)育遠(yuǎn)不成熟的情況下，讓普通房地產(chǎn)與之對(duì)接，肯定沒(méi)法找到著力點(diǎn)，因此所做的產(chǎn)品最終還是停留在普通房地產(chǎn)的水平，達(dá)不到頤養(yǎng)天年的要求。
經(jīng)濟(jì)學(xué)的囚徒困境，說(shuō)明了為什么甚至在合作對(duì)雙方都有利時(shí)，保持合作也是困難的，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大需求與地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀似乎也在驗(yàn)證這一理論。
只服務(wù)少數(shù)人？
養(yǎng)老市場(chǎng)的需求讓一些企業(yè)紛紛行動(dòng)，然而，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目基本定位在高端人群，而真正的市場(chǎng)需求中的中低端人群應(yīng)該是大多數(shù)。
《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目均鎖定在高端消費(fèi)群體，而實(shí)際上，養(yǎng)老市場(chǎng)需求大部分會(huì)集中在中低端人群。
全球三大戰(zhàn)略咨詢公司之一的美國(guó)波士頓咨詢公司日前發(fā)表一份大多數(shù)中國(guó)人并不認(rèn)可的報(bào)告稱，中國(guó)半數(shù)家庭到2020年將邁入中產(chǎn)階級(jí)，未來(lái)10年內(nèi)中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)及富裕消費(fèi)群體將新增約2.7億消費(fèi)者，其中70%來(lái)自小城市。波士頓咨詢公司對(duì)中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的定義是，扣除稅收和通貨膨脹因素后，家庭年收入在6萬(wàn)—10萬(wàn)元人民幣。
即使按此報(bào)告數(shù)據(jù)衡量，以中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)家庭消費(fèi)水平，要達(dá)到消費(fèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的水平確實(shí)有些困難。
在記者調(diào)查的幾個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，由樂(lè)成集團(tuán)投資的樂(lè)成養(yǎng)老旗下直營(yíng)連鎖品牌“恭和苑”，其“以住戶為中心的七星服務(wù)”的宣傳語(yǔ)，馬上就能讓人聯(lián)想到其高端的定位，記者詢問(wèn)得知，目前，“恭和苑”在海南省的示范項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，一個(gè)月費(fèi)用單人近5萬(wàn)、雙人近7萬(wàn)的價(jià)位準(zhǔn)確鎖定了少數(shù)人群。
而介入不動(dòng)產(chǎn)投資的險(xiǎn)資其定位更高，近日泰康推出的首款養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品，以起點(diǎn)為200萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)其養(yǎng)老年金產(chǎn)品以獲得高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)的入住資格，據(jù)稱，此舉將有效地篩選出高端客戶群。
一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，京郊養(yǎng)老地產(chǎn)鎖定的另一部分高端消費(fèi)群體，是我國(guó)西部不具備宜居條件地區(qū)的退休公務(wù)員。據(jù)一位房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)的管理者向記者介紹，其養(yǎng)老社區(qū)曾經(jīng)一個(gè)電話賣(mài)出12套房，業(yè)主都是內(nèi)蒙古地區(qū)縣鄉(xiāng)級(jí)干部，而購(gòu)買(mǎi)此項(xiàng)目的原因是京郊?xì)夂蜻m宜、房?jī)r(jià)相對(duì)低，最主要的是不會(huì)很露富，同時(shí)不但給老人提供一個(gè)養(yǎng)老環(huán)境，也為自己退休后找到一個(gè)宜人居住場(chǎng)所。
建立在金字塔尖上的養(yǎng)老地產(chǎn)，該如何接地氣？是否需要接地氣？但一個(gè)事實(shí)是，養(yǎng)老地產(chǎn)無(wú)法真正解決大多數(shù)中國(guó)人養(yǎng)老問(wèn)題。
生不逢時(shí)？
雖然養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求和市場(chǎng)前景如此誘人，引“無(wú)數(shù)企業(yè)競(jìng)折腰”，但趕上房地產(chǎn)政策調(diào)控嚴(yán)格時(shí)期及世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行期的事實(shí)卻不容回避，開(kāi)發(fā)成本、融資渠道相對(duì)少成為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的瓶頸。
“由于缺乏足夠的政府支持，包括特殊的金融政策、稅收政策、土地政策等，目前開(kāi)發(fā)商運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)的過(guò)程較為艱辛，像在叢林中摸索著前進(jìn)。養(yǎng)老地產(chǎn)很容易演變成以養(yǎng)老名義進(jìn)行的純房地產(chǎn)項(xiàng)目，而沒(méi)被當(dāng)成一項(xiàng)全民的產(chǎn)業(yè)得到重視。”一位業(yè)內(nèi)人士指出。
戴德梁行黎慶文認(rèn)為，土地價(jià)格高，稅收重使養(yǎng)老社區(qū)的開(kāi)發(fā)成本高企。即使國(guó)家政策支持收取“進(jìn)入資格費(fèi)”，可能也會(huì)因?yàn)樘甙憾鴩樛讼M(fèi)相對(duì)保守的老人。在國(guó)外，政府通過(guò)優(yōu)惠和直接補(bǔ)貼來(lái)最大限度地降低“進(jìn)入資格費(fèi)”的臺(tái)階。
政策的突破是啟動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)快速發(fā)展的根本之路，因?yàn)樗桂B(yǎng)老地產(chǎn)投資符合國(guó)際資本價(jià)值準(zhǔn)則。一旦一種項(xiàng)目的投資盈利模式符合國(guó)際資本價(jià)值準(zhǔn)則，同時(shí)又有巨量的消費(fèi)需求，那么她就像今天蓬勃的房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，不但能吸引民間資金、公眾資金，也能吸引國(guó)際基金大量進(jìn)入。但中國(guó)國(guó)情也決定了政策突破的時(shí)間表和力度具有很大的不確定性，在沒(méi)有政策大突破的情況下養(yǎng)老地產(chǎn)如何突破？
目前，與其他商品房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣，養(yǎng)老地產(chǎn)亦受?chē)?guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策制約，記者在調(diào)查中了解到，雖然一些二三四線城市均有一些解決戶口和納稅證明的非法公司應(yīng)運(yùn)而生，但最終還是增加了購(gòu)房成本，因此而抑制了購(gòu)房行為。
而與此同時(shí)，由于國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式仍不成熟，投資回報(bào)率不確定性較高，投資風(fēng)險(xiǎn)也較大，加之投資資金要求高，收益回款慢，都成為養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的瓶頸。
業(yè)內(nèi)人士黃金灣投資集團(tuán)副董事長(zhǎng)全亮在接受《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，更看好險(xiǎn)資進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，其優(yōu)勢(shì)在于，保險(xiǎn)資金投資需求與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)具有很好的匹配性。一方面能解決養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的資金難題，另一方面能提升養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量，改善運(yùn)營(yíng)模式。
黎慶文認(rèn)為，專業(yè)服務(wù)是養(yǎng)老地產(chǎn)必須配備的軟件，但同時(shí)其服務(wù)體系和商業(yè)架構(gòu)遠(yuǎn)不成熟，與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成熟度不能匹配。要使專業(yè)服務(wù)快速跟上地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，地產(chǎn)資本跨界進(jìn)入是最直接最有效的方法，同時(shí)專業(yè)服務(wù)也能通過(guò)長(zhǎng)期收取服務(wù)費(fèi)成為地產(chǎn)公司新的“產(chǎn)品線”。不同定位的養(yǎng)老地產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的專業(yè)服務(wù)有所不同，養(yǎng)生服務(wù)對(duì)應(yīng)定位于活躍型老人的養(yǎng)老地產(chǎn)，由于活躍型老人與養(yǎng)生服務(wù)要求集聚性相對(duì)其他較低，所以可以適合分散產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售的養(yǎng)老地產(chǎn)。護(hù)理服務(wù)和醫(yī)療服務(wù)對(duì)應(yīng)定位于低度照顧或高度照顧老人的養(yǎng)老公寓，由于服務(wù)的集聚性要求該類(lèi)的養(yǎng)老公寓不宜分散產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷(xiāo)售。同時(shí)，政策允許下的商業(yè)模式探索，如在高端養(yǎng)老地產(chǎn)中，借鑒會(huì)籍制度也可以解決短期資金問(wèn)題。
不過(guò)，王忠強(qiáng)在接受《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者采訪時(shí)也表示，房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)該寄希望于政策的調(diào)整和政府的照顧，而應(yīng)該在項(xiàng)目模式設(shè)計(jì)上有所創(chuàng)新。政策就是這樣，金融、經(jīng)濟(jì)環(huán)境也是如此，與其整天抱怨，不如埋頭做項(xiàng)目，他相信，好項(xiàng)目一定會(huì)有市場(chǎng)。
