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日期：2012-04-02 來(lái)源：新浪房產(chǎn)
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受長(zhǎng)期持續(xù)調(diào)控和人口紅利下降影響，經(jīng)歷十年快速發(fā)展的普通住宅地產(chǎn)慢慢失寵。隨著50后、60后這兩次建國(guó)以來(lái)人口生育高峰期的人相繼進(jìn)入退休階段，中國(guó)老齡社會(huì)正在從幕后走向前臺(tái)，逐漸成為整個(gè)社會(huì)和許多“421家庭”不得不面對(duì)和解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。如何做到老有所居、老有所養(yǎng)、老有所管、老有所為、老有所樂(lè)？在帶給我們更多困難和挑戰(zhàn)的同時(shí)，也醞釀出更多商機(jī)和期待。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，建國(guó)以來(lái)中國(guó)共出現(xiàn)了三次人口生育高峰。第一次為1949年至1957年，剛剛建國(guó)后，社會(huì)從戰(zhàn)亂走向安定，人民的生活和醫(yī)療條件得到改善，人口死亡率開(kāi)始降低，出生率快速走高。1949年至1957年八年間，全國(guó)總?cè)丝趶?.42億增長(zhǎng)到6.47億，人口凈增長(zhǎng)1.05億。第二次為1962年至1970年，三年自然災(zāi)害后，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境逐漸改善，強(qiáng)烈的補(bǔ)償性生育使人口出生率迅速上升。這期間，年均人口增長(zhǎng)率達(dá)到27.5‰，八年凈增人口1.57億。第三次為1981年至1990年，由于第二次人口增長(zhǎng)高峰期的人逐漸進(jìn)入婚育階段，使得人口出生率出現(xiàn)回升，十年間人口凈增1.43億，1990年全國(guó)總?cè)丝谶_(dá)到11.34億。
目前，前兩次人口增長(zhǎng)高峰期出生的人相繼進(jìn)入退休年齡，我國(guó)正在快速進(jìn)入人口老齡社會(huì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年末，中國(guó)60歲以上的老齡人口已經(jīng)達(dá)到1.85億，占總?cè)丝诘?3.7%；而在2015年60歲以上的老人數(shù)量將達(dá)到2.2億，快速向20%的人口比例靠近。目前正值50后退休生活的高峰期，隨著未來(lái)十年60后出生高峰期的人也陸續(xù)開(kāi)始退休，人口老齡化現(xiàn)象將更加突出。由此推算，未來(lái)十年，在前面兩批高峰期出生的老齡人推動(dòng)下，以及80后、90后的獨(dú)生子女開(kāi)始挑起社會(huì)和家庭的重?fù)?dān)，從2012年開(kāi)始中國(guó)的人口紅利將從上升期走入下降期，進(jìn)而慢慢被中老年社會(huì)所取代。
“421時(shí)代”到來(lái)，使社會(huì)和家庭產(chǎn)生了一系列的新問(wèn)題、新挑戰(zhàn)，同時(shí)也帶來(lái)了很大的新機(jī)遇、新空間。80后、90后出生的人，在1982年計(jì)劃生育政策確定為我國(guó)基本國(guó)策的影響下，大都屬于獨(dú)生子女，目前這批第三次人口生育高峰期的獨(dú)生子女已經(jīng)集體進(jìn)入婚育期，兩個(gè)獨(dú)生子女所組建的新家庭正面臨著兩夫妻同時(shí)照顧一個(gè)小孩和四個(gè)老人的重任，“421現(xiàn)象”使很多80后、90后夫妻既要工作、又要養(yǎng)家，還要在精英圖存的時(shí)代接受更為復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)。這種背景下，隨著雙方父母(60后)年齡逐日增大，年輕夫妻將在四個(gè)老人和一個(gè)孩子的重重包圍中不甚重負(fù)，背上沉重的“4老1小”包袱。
如何為新形勢(shì)下的“421家庭”解壓？不僅是每個(gè)家庭面臨的家庭問(wèn)題，也是整個(gè)社會(huì)必須解決的社會(huì)問(wèn)題。在依靠獨(dú)生子女看護(hù)養(yǎng)老難以實(shí)現(xiàn)的新形勢(shì)下，如何讓越來(lái)越多的老人生活自在、平安健康、有人看護(hù)？這已經(jīng)不是僅僅用金錢(qián)就能解決的問(wèn)題，而更多依賴于全新養(yǎng)老模式在全社會(huì)中形成。這種挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存中，如何讓老人集中生活、集中看護(hù)，并發(fā)揮老人余熱，讓他(她)們老有所居、老有所管、老有所為、老有所樂(lè)，將為處于長(zhǎng)期調(diào)控和人口紅利降低中的房地產(chǎn)帶來(lái)新曙光。無(wú)疑，隨著這股浪潮的全面到來(lái)，將使已經(jīng)大為遜色的普通住宅時(shí)代快速向養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)代轉(zhuǎn)化。
在新問(wèn)題和新機(jī)遇并存的客觀背景下，善于抓住先機(jī)并在漸變的市場(chǎng)中主動(dòng)出擊的企業(yè)，將會(huì)搶先找到下一個(gè)發(fā)財(cái)致富的金礦，能夠以市場(chǎng)和客戶需求為導(dǎo)向的企業(yè)，也會(huì)在玩強(qiáng)堅(jiān)守的調(diào)控瓶脛中迎來(lái)轉(zhuǎn)型升級(jí)的黃金時(shí)代。在這種因市場(chǎng)需求變化所導(dǎo)致的企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型進(jìn)程中，我們?nèi)绾螢橛袟l件的老齡人，創(chuàng)造更好的生活環(huán)境？做出更全的養(yǎng)老配套？提供更優(yōu)的管理服務(wù)？帶來(lái)更多的養(yǎng)老樂(lè)趣？是新機(jī)遇下，養(yǎng)老地產(chǎn)必須認(rèn)真思考和構(gòu)建的重要課題。
分析現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)，大多處于“子女＋老人”的傳統(tǒng)社區(qū)形態(tài)，解決了居住而解決不了管護(hù)。由于行業(yè)發(fā)展滯后，人們的養(yǎng)老觀念還普遍停留在“老少混居時(shí)代”，雖然很多經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越的老年家庭已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了老人、子女兩代分居，解決了“老年居住”問(wèn)題，但是針對(duì)老人真正擔(dān)心的“長(zhǎng)期管護(hù)”卻難以實(shí)現(xiàn)。因此，適合時(shí)代需求的養(yǎng)老社區(qū)，必須從單純的“居住”層面向更高的“管護(hù)”層面提升。隨著年齡逐日增大，老人自食其力的生活無(wú)法持續(xù)，在子女忙于事業(yè)或工作，無(wú)暇也無(wú)力同時(shí)面對(duì)四個(gè)老人“顧此失彼”的跟蹤看護(hù)，必然要求老年社區(qū)為其提供更加完善、系統(tǒng)的配套設(shè)施和管理服務(wù)。
要解決目前越來(lái)越突出的“偽養(yǎng)老”問(wèn)題，只有順應(yīng)形勢(shì)需要，從養(yǎng)老觀念上除舊布新，并從行動(dòng)上主動(dòng)探索和持續(xù)改進(jìn)。對(duì)于從事養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該從過(guò)去的硬產(chǎn)品向軟服務(wù)轉(zhuǎn)化，從老有所居向老有所管轉(zhuǎn)化，從賣(mài)房賺快錢(qián)向經(jīng)營(yíng)賺慢錢(qián)轉(zhuǎn)化，從單向開(kāi)發(fā)向縱深經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)化，從向老人一次交易向與老人終生結(jié)緣轉(zhuǎn)化，從硬的產(chǎn)品價(jià)值向軟的服務(wù)價(jià)值轉(zhuǎn)化。
無(wú)可置疑，面對(duì)新問(wèn)題、新機(jī)遇、新要求，需要集全社會(huì)之力，發(fā)揮全社會(huì)的系統(tǒng)資源配置作用，推動(dòng)“老有所養(yǎng)”向更加科學(xué)、健康、持續(xù)的軌道前進(jìn)。任何新事物的成長(zhǎng)、壯大絕非偶然，也非以已之力，而是需要政府、企業(yè)、老人、社會(huì)等四方力量，協(xié)同互補(bǔ)地發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)和能力，共同努力和推動(dòng)充滿生機(jī)和朝氣蓬勃的養(yǎng)老事業(yè)。針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，筆者認(rèn)為，應(yīng)該重點(diǎn)從以下幾方面努力。
第一、老齡人口增長(zhǎng)，養(yǎng)老問(wèn)題突出，不僅是家庭遇到的困難，更是全社會(huì)遇到的困難。沒(méi)有社會(huì)和政府的共同參與和推動(dòng)，僅憑家庭和企業(yè)的力量是無(wú)法實(shí)現(xiàn)從“老有所居”向“老有所養(yǎng)”轉(zhuǎn)化。因此，養(yǎng)老事業(yè)的健康發(fā)展必須依賴于政府的支持和政策的力量。作為政府應(yīng)該從政策保障方面，大力倡導(dǎo)和推動(dòng)有實(shí)力、有專業(yè)、有責(zé)任的企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的探索、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，從土地出讓、財(cái)政稅收、銀行信貸、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、公共配套、解決就業(yè)、政府職能等方面，為合法守信的優(yōu)秀企業(yè)創(chuàng)造更好的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提供更加廉潔、高效、系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)，從制度和政策方面為老年社區(qū)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)提供保障。在支持和倡導(dǎo)有實(shí)力和有信譽(yù)的企業(yè)介入養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，杜絕和避免借養(yǎng)老地產(chǎn)為名的各類商業(yè)欺詐行為，保持養(yǎng)老市場(chǎng)的規(guī)范和誠(chéng)信。
第二、作為開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)主體，介入養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)市場(chǎng)要求，在國(guó)家政策支持下，通過(guò)產(chǎn)品、配套和服務(wù)等創(chuàng)新，針對(duì)不同條件的養(yǎng)老客群從硬件配套和軟件服務(wù)上，強(qiáng)化“老有所居”和“老有所養(yǎng)”的融合。不僅從居住，更應(yīng)從老人生活、疾病看護(hù)、健康保障、疑難問(wèn)題、文化娛樂(lè)、圈子交流、跟蹤服務(wù)等方面，為老人生活創(chuàng)造更加系統(tǒng)、安全、到位的環(huán)境。通過(guò)產(chǎn)品的縱深設(shè)計(jì)、配套的系統(tǒng)規(guī)劃、服務(wù)的多樣提供，逐步建立養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)效機(jī)制，結(jié)合不同年齡階段老人的客觀情況，整合更加完善的外部醫(yī)療、康樂(lè)、旅游、文化、就業(yè)等資源或渠道，通過(guò)上下游企業(yè)的持續(xù)、系統(tǒng)經(jīng)營(yíng)，讓老人不僅生活得健康、安全，而且盡可能為他(她)們創(chuàng)造更加完善的老有所為、老有所樂(lè)的條件，使他(她)們生活更加快樂(lè)、更有成就。
第三、面對(duì)子女在工作、生活和對(duì)老人無(wú)力看護(hù)的客觀矛盾，新時(shí)代的老年人應(yīng)該主動(dòng)調(diào)整老人必須要有子女看養(yǎng)的舊觀念，通過(guò)養(yǎng)老觀念和方式的轉(zhuǎn)變盡可能為子女解壓，并形成老年生活的快樂(lè)依賴于集體老年環(huán)境和氛圍的創(chuàng)造。通過(guò)培養(yǎng)新的退休養(yǎng)老觀念，老人主動(dòng)參與到從“家庭養(yǎng)老”向“社區(qū)養(yǎng)老”轉(zhuǎn)化的過(guò)程中來(lái)，從情感和行動(dòng)上適應(yīng)和融入到新養(yǎng)老潮流。有知識(shí)、有條件的老人應(yīng)該積極響應(yīng)和倡導(dǎo)養(yǎng)老新觀念，提前嘗試和消費(fèi)新養(yǎng)老產(chǎn)品與服務(wù)，在自身經(jīng)濟(jì)條件許可的前提下，讓自已的養(yǎng)老生活其樂(lè)融融的同時(shí)，帶動(dòng)更多老人參與到新養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)事業(yè)中來(lái)，逐步形成大家價(jià)值趨同的養(yǎng)老新社會(huì)。
第四、政府和企業(yè)應(yīng)該在養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，利用自身力量和輿論引導(dǎo)形成擴(kuò)散效應(yīng)，充分發(fā)揮全社會(huì)的作用，形成上下游社會(huì)資源的協(xié)同互動(dòng)效應(yīng)。養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)該以聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)和合作經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期方式，與廣大公益機(jī)構(gòu)、醫(yī)療單位、銀行金融、老年社團(tuán)、老年婚介、健康娛樂(lè)、勞務(wù)輸出、旅行社及景區(qū)等外部單位，建立長(zhǎng)期合作與網(wǎng)狀立體經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，采取更加豐富多樣的方式，拓展老人生活圈子和空間環(huán)境，定期或不定期舉辦積極向上、寓教寓樂(lè)的老年活動(dòng)，從物質(zhì)產(chǎn)品和精神文化上整體提升養(yǎng)老生活質(zhì)量，便老人真正感受到晚年生活的價(jià)值和樂(lè)趣。
特定的時(shí)代背景形成特定的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，未富先老的老年社會(huì)正在向我們靠近，隨著建國(guó)以來(lái)兩次生育高峰期的人陸續(xù)進(jìn)入老年，“421家庭”的普遍出現(xiàn)，已經(jīng)讓很多家庭和整個(gè)社會(huì)逐漸感到，如何通過(guò)社會(huì)、政府、企業(yè)、家庭的共同力量，來(lái)解決愈來(lái)愈突出的人口老齡問(wèn)題和養(yǎng)老問(wèn)題？這既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇！在問(wèn)題越來(lái)越激化，家庭和政府不得不面對(duì)和認(rèn)真解決的必然趨勢(shì)下，這將給有先見(jiàn)之明和開(kāi)拓精神的企業(yè)，以及圍繞養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)的行業(yè)帶來(lái)千載難逢的機(jī)遇！
在筆者看來(lái)，對(duì)于目前正處于行業(yè)迷茫期的廣大房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，一個(gè)階段的危機(jī)客觀存在或許正是另一個(gè)階段轉(zhuǎn)機(jī)的最好時(shí)候。上帝在關(guān)掉一扇窗的同時(shí)，正在開(kāi)啟另道門(mén)！未來(lái)二十年，中國(guó)房地產(chǎn)仍然有大量需求和成長(zhǎng)空間，僅此這種需求和空間隨著社會(huì)環(huán)境的變化發(fā)生了方向性轉(zhuǎn)移。
